Property Practice for FLK2: Siirtovaiheet ja SDLT-perustiedot

Property Practice houkuttelee enemmän FLK2 ehdokkaita kuin sen pitäisi. Ei siksi, että laki olisi pirullinen – se ei ole – vaan siksi, että aihe palkitsee tietynlaisen tiedon: YYYY-järjestyksen, jossa asiat tapahtuvat, ja kyvyn kohdistaa tosiasiamalli tähän järjestykseen nopeasti. Saat asiakkaan, joka ostaa vuokra-asunnon, jossa on asuntolaina, faktakappale ja 100 sekuntia aikaa päättää, mitä asianajajan pitäisi tehdä seuraavaksi. Panikoi sarjassa ja saat verenvuotojälkiä koko aiheeseen.

SJoten korjataan kaksi asiaa, joihin tutkijat nojaavat eniten tässä oppimäärän osassa: siirtotapahtuma alusta loppuun ja leimaveron mekaniikka. Hanki nämä kaksi kiinteää ja Property Practice lakkaa olemasta pelkäämäsi aihe ja sinusta tulee yksi luotettavimmista maalintekijöistäsi päivänä.

Miksi Property Practice tuntuu vaikeammalta kuin se on

Tässä on asia, jota ehdokkaat kaipaavat. Property Practice-kysymykset testaavat harvoin, tiedätkö epäselvän säännön. He testaavat, tiedätkö missä tapahtumassa olet ja mitä pätevä asianajaja tekee juuri sillä hetkellä. Tutkija pudottaa sinut keskelle sopimusta ja kysyy: mitä nyt?

TSe on rakenteellinen taito, ei muistivedos. Jos olet rakentanut puhtaan henkisen aikajanan siirtotapahtumasta, voit vastata useimpiin omaisuutta koskeviin kysymyksiin esittämällä itseltäsi yhden kysymyksen: mikä tämä vaihe on? Esisopimus? Vaihdon ja valmistumisen välillä? Valmistumisen jälkeen? Kun olet löytänyt lavan, oikea toiminta ilmoittaa yleensä itsestään.

Ehdokkaat, jotka kamppailevat, ovat ne, jotka muuttavat Kiinteistöä kasaksi irrallisia faktoja – haut täällä, pakkolunastukset siellä, SDLT jossain takana – ilman selkärankaa, joka pitää sitä yhdessä. Selkäranka on sekvenssi. Rakenna se ensin.

Lähetyssekvenssin tutkijat testaavat toistolla

A-asuntohankinta kulkee kolmessa laajassa vaiheessa. Opettele ne vaiheittain ja ripusta sitten yksityiskohdat pois jokaisesta.

Vaihe 1: Ennen sopimusta

Tämä on tutkintavaihe. Ostajan asianajaja tekee due diligence -tarkastuksen ja myyjän asianajaja toimittaa raaka-aineen. Avain liikkuu:

• Myyjän asianajaja valmistelee ja lähettää sopimusluonnoksen omistusoikeuteen liittyvine todisteineen – rekisteröidyn maan viralliset jäljennökset tai harvinaisemmassa rekisteröimättömässä tapauksessa omistusoikeuden ja ketjun päättelyn.
• Ostajan asianajaja tutkii omistusoikeutta ja etsii kaikkea, mikä vahingoittaa kiinteistön arvoa tai asiakkaan käyttötarkoitusta: rajoittavia sopimuksia, rasitteita, ilmoituksia, rekisteröityjä maksuja.
• Ostajan asianajaja suorittaa haut – paikallisviranomaisen etsintä-, viemäri- ja vesi-, ympäristö- ja kansliatarkastuksen tarvittaessa. Käytännössä näet myös kaivoshaun tietyillä alueilla.
• Ostajan asianajaja esittää ennen sopimusta tiedustelut myyjältä ja raportoi asiakkaalle, mukaan lukien asuntolainatarjouksen ehdot ja kysely.

Kriittinen koepiste: ennen vaihtoa ohjaava periaate on caveat emptor - ostaja varokaa. Myyjällä ei ole velvollisuutta vapaaehtoisesti ilmoittaa kiinteistön fyysisestä kunnosta aiheutuvia vikoja, minkä vuoksi ostajapuoli tutkii niin perusteellisesti. Tutkijat rakastavat tosiasiamallia, jossa ostaja huomaa ongelman vaihdon jälkeen ja kysyy, voiko hän vetäytyä. Yleensä he eivät voi, ja tietää miksi on merkki.

Vaihe 2: Vaihda loppuun

Sopimusten vaihto on koko kaupan sarana. Ennen vaihtoa kumpi tahansa osapuoli voi kävellä pois ilman vastuuta. Vaihtohetkellä sopimus tulee sitovaksi ja ostaja saa kohtuullisen osuuden omaisuudesta. Tällä muutoksella on valtava merkitys.

Exchange on piste, josta ei ole paluuta. Kaikki ennen sitä tutkitaan; kaikki sen jälkeen, kun se on hallinnoitu kohti valmistumispäivää, johon molemmat osapuolet ovat nyt laillisesti sitoutuneet.

vaihdon ja toimittamisen välillä ostajan asianajaja:

• Suorittaa -täyttöä edeltävät haut — OS1-haku kiinteistörekisterissä saadakseen etuoikeusajan ostajaa suojaamiseksi, ja konkurssihaku (K16) ostajaa vastaan, jos lainanantaja on osallisena.
• Valmistaa ja hyväksyy siirtoasiakirjan (TR1 koko omistusoikeuden siirrolle).
• Nostaa -vaatimuksia nimikkeellä — käytännön toteutusjärjestelyt, missä avaimet ovat, kuinka myyjän asuntolainasta purkaminen käsitellään.
• Raportoi lainanantajalle, pyytää asuntolainaennakkoa ja laatii valmistumisilmoituksen, josta käy ilmi erääntynyt saldo.

Kiinteistön riski siirtyy ostajalle vaihdossa vakiosopimuksella, minkä vuoksi kiinteistövakuutus otetaan yleensä vaihdosta, ei valmistumisesta. Tämä yksittäinen tosiasia esiintyy FLK2-kysymyksissä useammin kuin odotat.

Vaihe 3: Valmistuminen ja valmistumisen jälkeen

Kun ostoraha lähetetään, siirto astuu voimaan ja ostaja saa oikeuden omaisuuteen. Sitten kello alkaa kahdesta määräajasta, joita tutkijat rakastavat, koska ne ovat tarkkoja ja testattavia:

• SDLT on käsiteltävä — jätetty ilmoitus ja mahdolliset verot — lakisääteisen ajanjakson kuluessa tapahtuman voimaantulopäivän jälkeen. Siitä lisää alla.
• Rekisteröinnin kiinteistörekisteriin tulee seurata, ja sen on tapahduttava OS1-haun antaman etuoikeusajan sisällä, jotta ostajan suoja säilyy. Kuittaat prioriteettiikkunan ja olet altistanut asiakkaalle välimerkinnän.

Huomaa, kuinka SDLT ja rekisteröinti törmäävät jälkikäteen. Hyvin laadittu kysymys testaa, tiedätkö, että SDLT-palautus ja rekisteröintihakemus ovat järjestyksessä — tarvitset todisteita SDLT:n käsittelystä ennen kuin kiinteistörekisteri viimeistelee ilmoitettavan tapahtuman rekisteröinnin.

SDLT:n perusteet: logiikkatutkijat todella palkitsevat

Nyt osaehdokkaat tekevät liian monimutkaisia. Sinun ei tarvitse muistaa jokaista kurssialuetta punnan mukaan – ja koska korot ja kynnykset muuttuvat, sinun ei pitäisi yrittää. tarkista nykyiset luvut HMRC:tä vastaan ​​ja käytä kokeen laajuutta periaatteiden mukaan. Mitä tutkijat testaavat, ymmärrät -rakenteesta: milloin SDLT erääntyy, kuka maksaa, mikä on maksullinen ja mitä alennuksia ja lisämaksuja sovelletaan.

Viisi kysymystä, jotka kannattaa kysyä mistä tahansa SDLT-ongelmasta

1. Onko maksullinen liiketoimi? SDLT puree maksullisen koron hankkimisesta maasta Englannissa (Walesissa sovelletaan Land Transaction Tax -veroa – erotutkijat tutkivat toisinaan).
2. Mikä on veloitettava vastike? Yleensä hinta, mutta huomioi muut kuin käteisvastikkeet, asuntolainan ottaminen tai liittyvät tapahtumat, jotka yhdistetään.
3. Kuka on ostaja ja mikä on hänen asemansa? Ensiasunnon helpotus, lisäkiinteistölisä tai korkeammat hinnat yrityksille riippuu siitä, kuka ostaa ja mitä muuta he omistavat.
4. Onko se asuin- vai ei-asunto? Hintarakenteet vaihtelevat, ja sekakäyttöinen kiinteistö kuuluu omaan kategoriaansa - suosikkiansa.
5. Onko siitä ilmoitettava, ja mihin mennessä? Useimmat asianomaisen kynnyksen ylittävät tapahtumat edellyttävät SDLT-ilmoitusta tietyn päivän kuluessa voimaantulopäivästä riippumatta siitä, onko vero tosiasiallisesti maksettava.

Hallitse nämä viisi ja voit perustella läpi melkein minkä tahansa SDLT-kysymyksen lausumatta hintataulukkoa. Tarkastaja harvoin haluaa tarkkaa lukua. He haluavat nähdä sinun tunnistavan, että esimerkiksi ostaja omistaa jo asunnon, joten lisäasunnon lisämaksu on pelissä tai että ensiasunnon alennusta ei ole saatavilla, koska vastike ylittää rajan.

A toimi esimerkki

TKokeile tätä tosiasiamallia, jonka tapaat FLK2:

Priya ja Tom ovat ostamassa vapaata taloa Bristolista 480 000 punnan pääasunnona. Priya omistaa jo vuokra-asunnon, jonka hän pitää. He ottavat yhteistä asuntolainaa. Valmistuminen on asetettu perjantaille. Asianajaja kysyy: mitä asiakkaalle tulisi neuvoa SDLT:stä?

Työ viittä kysymystä. Maksullinen liiketoimi – kyllä, omistusoikeuden hankinta. Maksu - 480 000 puntaa. Ostajan asema – tämä on ydin: koska Priya säilyttää vuokra-asunnon ja pariskunta ostaa yhdessä, korkeammat lisäasuntojen hinnat koskevat koko ostoa, vaikka tämä talo on heidän pääasuntonsa. Yhteiset ostajat jäävät kiinni, jos Joko heistä päätyy omistamaan lisäkiinteistön eikä korvaa pääasuntoa. Asuintalo - kyllä. Ilmoitava – kyllä, ja palautus on tehtävä lakisääteisen ikkunan sisällä voimaantulopäivän jälkeen, joka tässä on valmistuminen.

Tekstijän arvosana ei ole punnan ja pennun luku. On havaittavissa, että lisämaksu koskee Priyan nykyistä asuntoa, vaikka tämä on pariskunnan koti. Tämä on päättelyliike, jota Property Practice kysymys palkitsee yhä uudelleen.

Missä ehdokkaat menevät pieleen SDLT

kolme toistuvaa virhettä:

• Olettaen, että palautusta ei tarvita, kun veroa ei ole maksettu. Liiketoimesta voidaan ilmoittaa, vaikka vero olisi nolla. Lue ilmoituskynnys, älä vain verokynnystä.
• Voimaantulopäivämäärän unohtaminen ei ole aina valmistumista. Yleensä on, mutta "merkittävä suorituskyky" - esimerkiksi ostaja, joka ottaa haltuunsa ennen muodollista valmistumista - voi laukaista SDLT-kellon aikaisin. Tutkijat istuttavat tämän.
• Muddling England and Wales. Land in Wales on Land Transaction Tax, jota hallinnoi Welsh Revenue Authority ja jolla on omat verokantansa ja kynnysarvonsa. Cardiffin faktamalli on tarkoituksellinen vihje.

Leasehold ja ylimääräinen kerros, joka saa ihmiset kiinni

Frehold on perusviiva; leasehold lisää komplikaatioita, joita FLK2 rakastaa. Kun kauppa on vuokrasopimus, ostajan asianajaja tutkii myös vuokraehdot – sopimuskauden pituuden, maanvuokra- ja palvelumaksuehdot, mahdolliset luovutuksen tai luovutuksen rajoitukset ja vaaditaanko vuokranantajan suostumus. Usein mukana on rahastoyhtiö, ja ostaja haluaa nähdä palvelumaksutilit ja suuret työhistoriat.

SDLT-puolella uusi vuokrasopimus tuo oman ryppynsä: SDLT:tä voidaan veloittaa sekä mistä tahansa palkkiosta että voimassaolevan vuokran nykyarvosta. Sinun ei tarvitse laskea NPV:tä käsin kokeessa, mutta sinun on tunnustettava, että uuden vuokrasopimuksen myöntämistä käsitellään eri tavalla kuin olemassa olevan vuokrasopimuksen myöntämistä. Tunnistus voittaa laskennan täällä.

A nopea kontrasti, joka kannattaa muistaa:

Kuinka muuttaa Property Practice niin, että se pysyy

Jakson lukeminen kerran ei kestä. Property Practice on "vähän ja usein, ajanpaineen alla sovellettu" aihe. Muutamia tapoja, jotka kannattavat:

1. Piirrä aikajana muistista joka päivä viikon ajan. Ennen sopimusta, vaihto loppuun, valmistumisen jälkeen – avaintoiminto jokaisessa laatikossa. Kun voit luonnostella sen sokeana 90 sekunnissa, kysymykset helpottavat paljon, koska sijoitat faktoja jo omistamallesi kartalle.
2. Drill SDLT päätöspuuna, ei taulukkona. Harjoittele viiden kysymyksen suorittamista, kunnes ne ovat automaattisia. Päättely siirtyy; tietty kurssi, jonka muistat puoliksi ei.
3. Tee sekalaisia ​​kysymyksiä, älä vain omaisuutta erillään. Oikeat FLK2-paperit yhdistävät omaisuuden maalain, säätiön, testamentin, rikosoikeudellisen ja asianajajan tilien kanssa, ja vaihtokustannukset ovat todelliset. Harjoittele vaihtoa.
4. Pidä järjestysvirheitä koskevaa väärien vastausten lokia. Jos sekoitat jatkuvasti omistusoikeudellisia pyyntöjä sopimusta edeltäviin tiedusteluihin, se on malli, joka kannattaa nimetä ja korjata kerran sen sijaan, että kompastuisi viisi kertaa.

Tässä kunnollinen kysymyspankki ansaitsee säilytyksensä. FLK-aiheella ja ala-aiheella merkityn Ant Law SQE-kysymyspankin käsitteleminen antaa sinun vasaralla nimenomaan Property Practice:n ja siirtyä sitten lomitettuihin sarjoihin, jotka pakottavat sinut tunnistamaan omaisuutta koskevan kysymyksen, joka on Trusts- ja Solicitors-tilin välissä. Älykäs harjoitusmoottori nostaa jatkuvasti esiin virheellisiä sekvensointikysymyksiä, mikä on juuri sitä porausta, jota tämä aihe tarvitsee. Jos haluat toisen mielipiteen kysymystyylistä, CELE SQE on toinen tutustumisen arvoinen resurssi.

Missä Property Practice istuu suuremmassa SQE-kuvassa

Nopea muistutus maastosta, koska konteksti auttaa priorisoimaan. Property Practice on yksi kuudesta FLK2-aiheesta Wills and the Administration of Estates:n, asianajajien tilien, maaoikeuden, rahastojen ja rikosoikeuden ja -käytännön ohella. FLK2 on puolet SQE1:stä; FLK1 kattaa muut seitsemän aihetta. Kumpikin FLK1 ja FLK2 on 180 yksiparhaaseen monivalintakysymystä, jotka on istutettu kahdessa istunnossa omana päivänään – ne ovat erillisiä istuntoja, ei yhtä maratonia.

Property Practice ja maalaki ovat vahvasti päällekkäisiä, ja fiksut ehdokkaat tarkistavat niitä yhdessä: Maalaki antaa sinulle opin (yhteisomistus, helpotteet, vuokrasopimukset, prioriteetit), Property Practice antaa sinulle transaktion, joka panee opin toimimaan. Opi ne rinnakkain ja tarkistat tehokkaasti kaksi aihetta korkeintaan yhden hinnalla.

Zoomaus suoraan: SQE1 on vain osa tietä asianajajaksi Englannissa ja Walesissa. Lisäksi suoritat SQE2:n viisi käytännön taitoa, suoritat kaksi vuotta Qualifying Work Experience:n, sinulla on pätevä tutkinto tai vastaava ja täytät SRA:n luonne- ja soveltuvuusvaatimukset. Property Practice:n tieto ei haihdu kokeen jälkeenkään – se on jokapäiväinen leipä valtavalle siivulle ammatista, joten vaiva sekoittuu huomattavasti läpäisyn jälkeen. Tarkista aina sqe.sra.org.uk muodon, istuntojen ja maksujen arvovaltainen kanta sen sijaan, että luottaisi mihinkään, jonka muistat foorumilta puoliksi.

Yksi tapa, joka erottaa itsevarmat ehdokkaat

Jos minun piti tislata Property Practice yhteen ohjeeseen, se on tämä: älä koskaan vastaa kysymykseen ennen kuin olet hiljaa nimennyt näyttämön. Ennen sopimusta, vaihdon jälkeen, valmistumisen jälkeen. Tämä kahden sekunnin tapa muotoilee koko kysymyksen uudelleen ja ohjaa sinut pois houkuttelevasta, mutta väärästä vaihtoehdosta, jonka tutkija asetti ihmisille, jotka arvasivat järjestyksen.

Tee se, suorita viisi SDLT-kysymystä, kun vero tulee näkyviin, ja pidä maalaki lähellä, niin Property Practice siirtyy huolista johonkin aiheeseen, jonka todella haluat nähdä paperilla.

Oletko valmis muuttamaan teorian merkeiksi? Piirrä välityksen aikajana muistista tänä iltana ja testaa sitä Property Practice kysymysten joukkoon Ant Law SQE kysymyspankissa osoitteessa antlaw.ai – harjoittele sekvensointia ja SDLT-päättelyä, kunnes ne ovat automaattisia, ja käytä AI Legal Tutoria löytääksesi vastaukset, joita et voi selittää itse. Kysymyksiä? Joukkue on osoitteessa [email protected].