Property Practice už FLK2: perdavimo žingsniai ir SDLT pagrindai

Property Practice sukels daugiau FLK2 kandidatų nei turėtų. Ne todėl, kad dėsnis yra velniškas – taip nėra, bet todėl, kad subjektas apdovanoja tam tikros rūšies žinias: YYYYX2YY, kurioje viskas vyksta, ir gebėjimą greitai įterpti faktų modelį į tą tvarką. Gaunate klientą, kuris perka nuomojamą butą su hipoteka, faktų pastraipą ir 100 sekundžių nuspręsti, ką advokatas turėtų daryti toliau. Panikuokite dėl sekos ir gausite kraujavimo žymių visoje temoje.

Stad išspręskime du dalykus, į kuriuos egzaminuotojai labiausiai remiasi šioje mokymo programos dalyje: perdavimo sandorį nuo pradžios iki pabaigos ir žyminio mokesčio žemės mokesčio mechaniką. Gaukite šiuos du tvirtus ir Property Practice nustoja būti objektais, kurių bijai, ir taps vienu patikimesnių taškų surinkusiųjų tą dieną.

Kodėl Property Practice jaučiasi sunkesnis nei yra

Štai ko kandidatai pasigenda. Property Practice klausimai retai tikrina, ar žinote neaiškią taisyklę. Jie tikrina, ar žinote , kurioje operacijos vietoje esate , ir ką tuo metu daro kompetentingas advokatas. Egzaminuotojas numeta jus į sandorio vidurį ir klausia: kas dabar?

Ttai struktūrinis įgūdis, o ne atminties išmetimas. Jei sukūrėte aiškią perdavimo operacijos laiko juostą, galite atsakyti į daugumą klausimų, susijusių su nuosavybe, užduodami sau vieną klausimą: kuris tai etapas? Išankstinė sutartis? Tarp keitimo ir užbaigimo? Po užbaigimo? Kai nustatote sceną, teisingas veiksmas paprastai praneša apie save.

Kandidatai, kuriems kyla sunkumų, yra tie, kurie peržiūri nuosavybę kaip nesusijusių faktų krūvą – kratos čia, rekvizicijos ten, SDLT kažkur gale – be stuburo, kuri jį laiko kartu. Stuburas yra seka. Pirmiausia sukurkite tai.

Perdavimo sekos tikrintojai išbando kartodami

A būsto pirkimas vyksta trimis plačiais etapais. Išmokite juos kaip etapus, tada pakabinkite kiekvieną detalę.

1 etapas: iki sutarties

Tai tyrimo etapas. Pirkėjo advokatas atlieka išsamų patikrinimą, o pardavėjo advokatas pateikia žaliavą. Raktas juda:

• Pardavėjo advokatas parengia ir išsiunčia sutarties projektą kartu su nuosavybės teisės įrodymais – oficialiomis registruotos žemės registro kopijomis arba nuosavybės teisės ir išvedimo grandine retesniu neregistruotu atveju.
• Pirkėjo advokatas tiria nuosavybės teises , ieškodamas visko, kas pakenktų turto vertei arba kliento numatytam naudojimui: ribojančios sutartys, servitutai, pranešimai, registruoti mokesčiai.
• Pirkėjo advokatas atlieka paieškas – vietos valdžios patikrinimą, drenažo ir vandens, aplinkos ir, kur reikia, kanceliarijos patikrinimą. Praktikoje taip pat matysite kasybos paiešką tam tikruose regionuose.
• Pirkėjo advokatas pateikia iki sutarties sudarymo pardavėjo užklausas ir atsiskaito klientui, įskaitant hipotekos pasiūlymo sąlygas ir apklausą.

Kritinis egzamino taškas: prieš keičiant, pagrindinis principas yra caveat emptor – pirkėjas saugokis. Pardavėjas neprivalo reikšti turto fizinės būklės trūkumų, todėl pirkėjo pusė taip kruopščiai tiria. Egzaminuotojai mėgsta faktų modelį, kai pirkėjas po keitimo atranda problemą ir klausia, ar gali pasitraukti. Paprastai jie negali, o žinant kodėl yra ženklas.

2 etapas: Keitimas į pabaigą

Sutarčių keitimas yra viso sandorio vyriai. Prieš keisdama bet kuri šalis gali pasitraukti be atsakomybės. Keitimo momentu sutartis tampa privaloma ir pirkėjas įgyja teisingą nuosavybės teisę į turtą. Tas poslinkis yra nepaprastai svarbus.

Exchange yra negrįžimo taškas. Viskas prieš tai yra tyrimas; viskas po jo administravimo iki pabaigos datos, kurią abi šalys dabar yra teisiškai įsipareigojusios.

tarp keitimo ir užbaigimo pirkėjo advokatas:

• Atlieka priešbaigimo paieškas – OS1 paiešką žemės registre, kad būtų nustatytas pirkėjo apsaugos prioritetas, ir pirkėjo bankroto paiešką (K16), kai dalyvauja skolintojas.
• Parengia ir sutinka su perdavimo aktu (TR1, kai perduodama visa nuosavybės teisė).
• kelia reikalavimus dėl nuosavybės – praktinės užbaigimo sąlygos, kur yra raktai, kaip bus sprendžiama pardavėjo hipotekos grąžinimo problema.
• Atsiskaito skolintojui, prašo hipotekos avanso ir parengia užbaigimo aktą, kuriame nurodomas mokėtinas likutis.

Turto rizika pagal standartinę sutartį pereina pirkėjui mainais, todėl pastatų draudimas dažniausiai yra imamas keitimo, o ne užbaigimo. Šis vienintelis faktas FLK2 klausimuose pasirodo dažniau nei tikėjotės.

3 etapas: užbaigimas ir po užbaigimo

Ubaigus pirkimo pinigus išsiunčiami, pervedimas įsigalioja ir pirkėjas įgyja teisę į turtą. Tada laikrodis prasideda dviem terminais, kuriuos egzaminuotojai dievina, nes jie yra tikslūs ir patikrinami:

• SDLT – deklaracija ir visi mokesčiai – turi būti išnagrinėti per įstatymo nustatytą laikotarpį po sandorio įsigaliojimo datos. Daugiau apie tai žemiau.
• registracija Nekilnojamojo turto registre turi sekti ir tai turi įvykti per OS1 paieškos suteiktą prioritetinį laikotarpį, kad pirkėjo apsauga būtų nepažeista. Praleidę prioriteto langą, klientui matote tarpinį įrašą.

Atkreipkite dėmesį, kaip po užbaigimo susiduria SDLT ir registracija. Gerai sukonstruotas klausimas patikrins, ar žinote, kad SDLT deklaracija ir paraiška įregistruoti yra suskirstyti – jums reikia įrodymų, kad SDLT buvo išnagrinėta, kol žemės registras užbaigs sandorio, apie kurį reikia pranešti, registraciją.

SDLT pagrindai: logikos egzaminuotojai iš tikrųjų apdovanoja

Dabar kandidatai pernelyg apsunkina. Jums nereikia įsiminti kiekvienos svaro kurso juostos – ir atsižvelgiant į tai, kad kursai ir slenksčiai keičiasi, neturėtumėte to stengtis; patikrinkite dabartinius skaičius pagal HMRC ir, norėdami nustatyti egzamino apimtį, vadovaukitės principais. Tai, ką tikrina egzaminuotojai, yra jūsų supratimas apie struktūrą: kada turi mokėti SDLT, kas moka, kas apmokestinama ir kokios lengvatos bei priemokos taikomos.

Penki klausimai, kuriuos reikia užduoti iškilus bet kokiai SDLT problemai

1. YAr yra apmokestinamas sandoris? SDLT įkando dėl apmokestinamos palūkanos žemėje Anglijoje įsigijimo (Velse taikomas žemės sandorių mokestis – skirtumą tikrintojai retkarčiais tiria).
2. Koks yra apmokestinamas atlygis? Paprastai kaina, bet atkreipkite dėmesį į atlygį negrynaisiais pinigais, hipotekos skolos prisiėmimą ar susijusias operacijas, kurios sujungiamos.
3. Kas yra pirkėjas ir kokia jo būsena? Pirmą kartą pirkėjo lengvata, papildomas turto mokestis arba didesni įmonių tarifai priklauso nuo to, kas įsigyja ir ką dar turi.
4. Ar tai gyvenamasis ar negyvenamasis? Kainų struktūros skiriasi, o mišraus naudojimo turtas priklauso savo kategorijai – mėgstamiausias spąstai.
5. YAr apie tai reikia pranešti ir kada

Įvaldykite tuos penkis ir galėsite išspręsti beveik bet kurį SDLT klausimą neskaitydami tarifų lentelės. Egzaminuotojas retai nori tikslaus skaičiaus. Jie nori, kad atpažintumėte, kad, tarkime, pirkėjas jau turi butą, taigi yra taikomas papildomas mokestis už būstą arba kad pirmą kartą pirkėjui lengvata nepasiekiama, nes atlygis viršija viršutinę ribą.

A darbo pavyzdys

TIšbandykite šį faktų modelį, tokį, kokį sutiksite FLK2:

Priya ir Tomas perka nuosavą namą Bristolyje už 480 000 svarų sterlingų kaip pagrindinį namą. Priya jau turi išsinuomotą butą, kurį pasilieka. Jie ima bendrą hipoteką. Užbaigimas numatytas penktadienį. Advokatas klausia: ką klientui reikėtų informuoti apie SDLT?

Atlikite penkis klausimus. Apmokestinamas sandoris – taip, nuosavybės teisės įsigijimas. Atlyginimas – 480 000 GBP. Pirkėjo statusas – tai esmė: kadangi Priya pasilieka išsinuomotą butą, o pora perka kartu, visam pirkiniui taikomi didesni papildomų būstų tarifai, nors šis namas bus jų pagrindinė gyvenamoji vieta. Bendri pirkėjai bus sugauti, jei arba iš jų turės papildomą nekilnojamąjį turtą ir nepakeis pagrindinės gyvenamosios vietos. Gyvenamasis - taip. Būtina pranešti – taip, ir deklaracija turi būti pateikta per įstatymo nustatytą laikotarpį po įsigaliojimo datos, kuri čia yra baigta.

Egzaminuotojo pažymys nėra svarų ir pensų skaičius. Pastebėtina, kad priemoka taikoma už esamą Priya butą, nepaisant to, kad tai yra poros namai. Tai yra samprotavimo žingsnis, kurį Property Practice klausimai apdovanoja vėl ir vėl.

Kai kandidatai klysta SDLT

trys pasikartojančios klaidos:

• Darant prielaidą, kad grąžinimo nereikia, kai nereikia mokėti mokesčių. Apie operaciją gali būti pranešama net tada, kai mokestis yra nulinis. Skaitykite ne tik mokesčių slenkstį, o reikalavimo pranešti slenkstį.
• Įsigaliojimo datos pamiršimas ne visada yra baigtas. Paprastai taip yra, bet „didelis našumas“ – pavyzdžiui, pirkėjas, perimantis nuosavybę prieš formalų užbaigimą, gali anksti suaktyvinti SDLT laikrodį. Egzaminuotojai pasodina tai.
• Sumaišoma Anglija ir Velsas. Žemė Velse yra žemės sandorių mokestis, kurį administruoja Velso mokesčių inspekcija, su savo tarifais ir slenksčiais. Kardifo fakto modelis yra sąmoningas užuomina.

Leasehold ir papildomas sluoksnis, kuris pritraukia žmones

Freehold yra bazinė linija; nuoma prideda komplikacijų, kurias mėgsta FLK2. Kai sandoris yra pirkimas lizingo būdu, pirkėjo advokatas taip pat tiria nuomos sąlygas – termino trukmę, žemės nuomos ir paslaugų mokesčio nuostatas, visus perleidimo ar perleidimo apribojimus ir ar reikalingas nuomotojo sutikimas. Dažnai dalyvauja valdymo įmonė, o pirkėjas norės matyti paslaugų mokesčių sąskaitas ir bet kokią pagrindinių darbų istoriją.

Kalbant apie SDLT pusę, nauja nuomos sutartis sukelia savo raukšles: SDLT gali būti apmokestinta ir už bet kokią , ir priemoką nuo grynosios dabartinės nuomos vertės, mokėtinos per laikotarpį. Egzamino metu NPV nereikia skaičiuoti ranka, tačiau turite pripažinti, kad naujos nuomos suteikimas traktuojamas kitaip nei esamos nuomos suteikimas. Atpažinimas čia pranoksta skaičiavimą.

A greitas kontrastas, kurį verta įsiminti:

Kaip peržiūrėti Property Practice, kad jis laikytųsi

Vieną kartą perskaičius seką, nepavyks. Property Practice yra „šiek tiek ir dažnai, taikoma spaudžiant laikui“ tema. Keli įpročiai, kurie pasiteisina:

1. Kiekvieną dieną per savaitę nubrėžkite laiko juostą iš atminties. Išankstinis sutarties sudarymas, keitimas iki užbaigimo, po užbaigimo – kiekviename langelyje nurodykite pagrindinį veiksmą. Kai per devyniasdešimt sekundžių galite aklai nubrėžti eskizą, klausimai tampa daug lengvesni, nes pateikiate faktus į jums jau priklausantį žemėlapį.
2. Gręžkite SDLT kaip sprendimų medį, o ne lentelę. Treniruokitės vykdydami penkis klausimus, kol jie taps automatiškai. motyvai perduodami; konkretus tarifas, kurį pusiau prisimenate, ne.
3. Užduokite klausimus įvairiomis temomis, o ne tik apie nuosavybę atskirai. Tikrieji FLK2 dokumentai sujungia nekilnojamąjį turtą su žemės įstatymu, patikos fondais, testamentais, baudžiamosios teisės ir advokatų sąskaitomis, o pakeitimo kaina yra reali. Praktikuokite perjungimą.
4. Saugokite klaidingų atsakymų žurnalą, skirtą sekos klaidoms. Jei nuolat painiojate prašymus dėl nuosavybės teisių su užklausomis prieš sudarant sutartį, verta paminėti ir taisyti vieną kartą, o ne suklupti penkis kartus.

Čia padorus klausimų bankas uždirba savo išlaikymą. Apdorodami Ant Law SQE klausimų banką, pažymėtą pagal FLK temą ir potemą, galite konkrečiai plaktuku Property Practice, tada pereiti prie perklotų rinkinių, kurie verčia atpažinti nuosavybės klausimą, esantį tarp patikos fondų ir advokatų paskyrų. Išmanusis pratybų variklis nuolat atkuria neteisingus klausimus dėl sekos, o tai yra būtent to, ko reikia šiai temai. Jei norite gauti antrą nuomonę apie klausimo stilių, CELE SQE yra dar vienas šaltinis, į kurį verta atkreipti dėmesį.

kur Property Practice yra didesniame SQE paveiksle

Greitas priminimas apie reljefą, nes kontekstas padeda nustatyti prioritetus. Property Practice yra vienas iš šešių FLK2 dalykų, kartu su Wills and the Administration of Estates, advokatų sąskaitomis, žemės teise, patikos fondais ir baudžiamąja teise bei praktika. FLK2 yra pusė SQE1; FLK1 apima kitas septynias temas. Kiekvienas iš FLK1 ir FLK2 yra 180 klausimų su vienu geriausiu atsakymu su keliais atsakymų variantais, per dvi sesijas savo dieną – tai atskiri posėdžiai, o ne vienas maratonas.

Property Practice ir Žemės įstatymas labai sutampa, o sumanūs kandidatai juos peržiūri kartu: Žemės įstatymas suteikia jums doktriną (bendra nuosavybė, servitutai, nuoma, prioritetai), Property Practice suteikia jums sandorį, kuris įgyvendina doktriną. Išmokite juos kartu ir efektyviai peržiūrėsite du dalykus už ne daugiau nei vieno kainą.

Didinimas iš karto: SQE1 yra tik dalis kelio į advokato kvalifikaciją Anglijoje ir Velse. Taip pat turėsite penkis SQE2 praktinius įgūdžius, baigsite dvejus metus Qualifying Work Experience, turėsite kvalifikacinį laipsnį arba lygiavertį laipsnį ir atitiksite SRA charakterio ir tinkamumo reikalavimus. Property Practice žinios neišgaruoja ir po egzamino – tai kasdienė duona didžiulei profesijos gabalėliui, todėl pastangos gerokai viršija išlaikymą. Norėdami gauti autoritetingos pozicijos formato, posėdžių ir mokesčių klausimais, visada patikrinkite sqe.sra.org.uk, o ne pasikliaukite tuo, ką iš dalies atsimenate iš forumo.

Vienas įprotis, skiriantis pasitikinčius kandidatus

Jei turėčiau distiliuoti Property Practice iki vienos instrukcijos, tai yra tokia: niekada neatsakykite į klausimą, kol tyliai nepavadinsite scenos. Iki sutarties sudarymo, po keitimo, po užbaigimo. Šis dviejų sekundžių įprotis iš naujo suformuluoja visą klausimą ir nukreipia jus nuo viliojančio, bet klaidingo varianto, kurį egzaminuotojas pasiūlė žmonėms, kurie atspėjo seką.

Tai atlikite penkis SDLT klausimus, kai pasirodys mokesčiai, ir laikykite žemės įstatymą šalia, o Property Practice pereis nuo rūpesčių į vieną iš temų, kurias iš tikrųjų norite matyti popieriuje.

Pasiruošę teoriją paversti ženklais? Šį vakarą iš atminties nubraižykite perteikimo laiko juostą, tada patikrinkite ją su Property Practice klausimų rinkiniu Ant Law SQE klausimų banke adresu antlaw.ai – praktikuokite seką ir SDLT samprotavimus, kol jie taps automatiniai, ir naudokite AI teisės mokytoją, kad atrinktumėte atsakymą, kurio negalite paaiškinti patys. Klausimai? Komanda adresu [email protected].