Property Practice עבור FLK2: שלבי שינוע ויסודות SDLT

Property Practice מעלה יותר FLK2 מועמדים ממה שהיה צריך. לא בגלל שהחוק אכזרי - הוא לא - אלא בגלל שהנושא מתגמל סוג מסוים של ידע: ה-order שבו דברים קורים, והיכולת להכניס דפוס עובדה לסדר הזה במהירות. אתה מקבל לקוח שרוכש דירה במושכר עם משכנתא, פיסקה של עובדות ו-100 שניות להחליט מה עורך הדין צריך לעשות הלאה. פאניקה מהרצף ותראה סימני שטפי דם בכל הנושא.

S אז בואו נתקן את שני הדברים שהבוחנים נשענים עליהם הכי קשה בחלק הזה של הסילבוס: עסקת השינוע מתחילתה ועד סופה, והמכניקה של מס בולים. קבל את שני הנקודות המוצקות האלה ו-Property Practice מפסיק להיות הנושא שאתה מפחד ממנו והופך לאחד מהסקוררים האמינים יותר שלך ביום.

מדוע Property Practice מרגיש קשה יותר ממה שהוא

הנה הדבר שהמועמדים מתגעגעים אליו. שאלות Property Practice רק לעתים רחוקות בודקות אם אתה מכיר כלל לא ברור. הם בודקים אם אתה יודע איפה בעסקה אתה נמצא ומה עושה עורך דין מוסמך באותו הרגע בדיוק. הבוחן מפיל אותך באמצע עסקה ושואל: מה עכשיו?

זו מיומנות מבנית, לא מזבלה של זיכרון. אם בניתם ציר זמן מנטלי נקי של עסקת שינוע, תוכלו לענות על רוב שאלות הנכס על ידי שאילת שאלה אחת של עצמכם: איזה שלב זה? טרום חוזה? בין החלפה להשלמה? לאחר ההשלמה? לאחר שאיתרתם את הבמה, הפעולה הנכונה בדרך כלל מכריזה על עצמה.

המועמדים שנאבקים הם אלה שמשנים את הנכס כערימה של עובדות מנותקות - חיפושים כאן, דרישות שם, SDLT איפשהו מאחור - ללא עמוד שדרה שמחזיק אותו יחד. עמוד השדרה הוא הרצף. בנה את זה קודם.

בוחני רצף השינוע בודקים על חזרה

A עוברת שלושה שלבים רחבים. למד אותם כשלבים, ואז תלה את הפרטים מכל אחד מהם.

שלב 1: טרום חוזה

זהו שלב החקירה. עורך הדין של הקונה עושה בדיקת נאותות ועורך הדין של המוכר מספק את חומר הגלם. המפתח נע:

• עורך הדין של המוכר מכין ושולח את טיוטת החוזה יחד עם ראיות בעלות - העותקים הרשמיים של פנקס הקרקע הרשומה, או תמצית הבעלות וההורדה של השרשרת למקרה הלא רשום הנדיר יותר.
• עורך הדין של הקונה חוקר את הכותרת, מחפש כל דבר שפוגע בערך הנכס או בשימוש המיועד של הלקוח: התחייבויות מגבילות, הקלות, הודעות, חיובים רשומים.
• עורך הדין של הקונה מבצע את searches - חיפוש הרשות המקומית, ניקוז ומים, בדיקת איכות הסביבה ובדיקת אגף במידת הצורך. בפועל תראה גם חיפוש כרייה באזורים מסוימים.
• עורך הדין של הקונה מעלה פניות לפני חוזה של המוכר ומדווח ללקוח, כולל על תנאי הצעת המשכנתא והסקר.

נקודת בחינה קריטית: לפני ההחלפה, העיקרון המנחה הוא caveat emptor - הקונה היזהר. המוכר אינו מחויב לנבוע ליקויים במצב הפיזי של הנכס, וזו בדיוק הסיבה לכך שהצד של הקונה חוקר כל כך ביסודיות. הבוחנים אוהבים דפוס עובדה שבו הקונה מגלה בעיה לאחר ההחלפה ושואל אם הם יכולים לצאת. בדרך כלל הם לא יכולים, ולדעת למה זה הסימן.

Phase 2: החלפה להשלמה

החלפת חוזים היא הציר של העסקה כולה. לפני ההחלפה, כל אחד מהצדדים יכול להסתלק ללא אחריות. ברגע ההחלפה, החוזה הופך למחייב והקונה רוכש אינטרס שוויוני בנכס. השינוי הזה חשוב מאוד.

Exchange היא נקודת האל חזור. כל מה שלפניו הוא חקירה; הכל לאחר ניהול לקראת תאריך סיום ששני הצדדים מחויבים כעת מבחינה משפטית.

בין החלפה והשלמה עורך הדין של הקונה:

• מבצע את החיפושים לפני השלמת - חיפוש OS1 במרשם המקרקעין כדי לקבל תקופת עדיפות להגנה על הקונה, וחיפוש פשיטת רגל (K16) נגד הקונה כאשר מלווה מעורב.
• מכין ומסכים את שטר ההעברה (TR1 להעברה של הכותרת המלאה).
• מעלה דרישות על כותרת - הסדרי ההשלמה המעשיים, היכן נמצאים המפתחות, כיצד יטופל הפטר מהמשכנתא של המוכר.
• מדווח למלווה, מבקש את מקדמת המשכנתא ומכין הצהרת סיום המראה את היתרה המגיעה.

הסיכון בנכס עובר לקונה בהחלפה על פי חוזה סטנדרטי, ולכן ביטוח מבנים מתבצע בדרך כלל מהחלפה, ולא מההשלמה. עובדה יחידה זו מופיעה בשאלות FLK2 לעתים קרובות יותר ממה שהיית מצפה.

שלב 3: השלמה ואחרי ההשלמה

O עם השלמת כספי הרכישה נשלחים, ההעברה נכנסת לתוקף, והקונה הופך זכאי לנכס. ואז השעון מתחיל בשני מועדים שהבוחנים מעריצים כי הם מדויקים וניתנים לבדיקה:

יש לטפל ב-
• SDLT - הדוח שהוגש וכל מס ששולם - בחלון הסטטוטורי לאחר תאריך כניסת העסקה לתוקף. עוד על כך בהמשך.
• Registration בלשכת רישום המקרקעין חייבת לעקוב, וזה חייב לקרות בתוך תקופת העדיפות שניתנה על ידי חיפוש OS1 כדי לשמור על הגנת הקונה ללא פגע. תפספס את חלון העדיפות וחשפת את הלקוח לערך מתערב.

Nשים לב כיצד לאחר ההשלמה מתנגשים SDLT והרישום. שאלה שנבנתה היטב תבדוק אם אתה יודע שהחזרה של ה-SDLT והבקשה לרישום רצופות - אתה צריך הוכחה שה-SDLT טופלה לפני שרישום המקרקעין ישלים את רישום עסקה הניתנת להודעה.

SDLT: בוחני ההיגיון מתגמלים למעשה

Nעכשיו עבור החלק המועמדים לסבך יתר על המידה. אינך צריך לשנן כל רצועת שער לפאונד - ובהתחשב בעובדה שהשערים והסף משתנים, אל תנסה לעשות זאת; לאמת את הנתונים הנוכחיים מול HMRC, ולגבי היקף הבחינה, לעבוד מהעקרונות. בדיקת הבוחנים היא התפיסה שלך לגבי מבנה : מתי ה-SDLT מגיע, מי משלם, מה יש לחייב ואילו הקלות והיטלים חלים.

חמש השאלות שיש לשאול בכל בעיה ב-SDLT

1. האם יש עסקה החייבת? SDLT נוגס ברכישת ריבית חייבת בקרקע באנגליה (מס עסקאות קרקע חל בוויילס - הבחנה שבודקים מדי פעם).
2. מהי התמורה החייבת? בדרך כלל המחיר, אך שימו לב לתמורה שאינה במזומן, נטילת חוב משכנתא או עסקאות צמודות שמצטברות.
3. מי הקונה, ומה הסטטוס שלו? הקלות לרוכש בפעם הראשונה, תוספת נכס נוספת או התעריפים הגבוהים יותר לחברות, כולם משפיעים על מי רוכש ומה עוד בבעלותם.
4. האם זה למגורים או לא למגורים? מבני התעריפים שונים, ונכסים מעורבים נמצאים בקטגוריה משלו - מלכודת מועדפת.
5. האם יש להודיע, ועד מתי? רוב העסקאות מעל הסף הרלוונטי דורשות החזרת SDLT בתוך מספר קבוע של ימים מתאריך התוקף, בין אם יש לשלם מס או לא.

שליטה בחמשת אלה ותוכל לנמק את דרכך כמעט בכל שאלה של SDLT מבלי לדקלם טבלת שיעורים. הבוחן רק לעתים רחוקות רוצה נתון מדויק. הם רוצים לראות אותך מזהה כי, נניח, הקונה כבר מחזיק בדירה, כך שהתוספת לדירה הנוספת פועלת, או שההקלה לרוכש בפעם הראשונה אינה זמינה כי התמורה חורגת מהמכסה.

A עובד דוגמה

נסה את דפוס העובדות הזה, מהסוג שתפגשו ב-FLK2:

Priya וטום קונים בית בבריסטול תמורת 480,000 פאונד כביתם הראשי. פריה כבר מחזיקה בדירה לרכישה להשכרה, אותה היא מחזיקה. הם לוקחים משכנתא משותפת. ההשלמה נקבעה ליום שישי. עורך הדין שואל: מה יש ליעץ ללקוח לגבי SDLT?

עבדו על חמש השאלות. עסקה בתשלום - כן, רכישת רכוש עצמי. תמורה - 480,000 פאונד. מעמד הרוכש - זה העיקר: מכיוון שפריה שומרת על דירת הקנייה להשכרה ובני הזוג קונים במשותף, התעריפים הגבוהים יותר עבור דירות נוספות חלים על כל הרכישה, למרות שהבית הזה יהיה ביתם העיקרי. קונים משותפים נתפסים אם either מהם בסופו של דבר מחזיקים בנכס נוסף ואינם מחליפים בית מגורים ראשי. מגורים - כן. יש להודיע ​​- כן, ויש להגיש את ההחזר בתוך החלון הסטטוטורי לאחר תאריך התוקף, אשר כאן הוא ההשלמה.

הסימן של הבוחן אינו הנתון של הפאונד והפניס. ניתן לראות שהתוספת חלה דרך הדירה הקיימת של פרייה למרות שזהו ביתם של בני הזוג. זה מהלך ההיגיון Property Practice שאלות מתגמלות שוב ושוב.

איפה מועמדים משתבשים ב-SDLT

שלוש שגיאות חוזרות:

• בהנחה שאין צורך בהחזר כאשר אין לשלם מס. עסקה יכולה להיות ניתנת להודעה גם כאשר המס יוצא באפס. קרא את סף הדיווח, לא רק את סף המס.
• שכחת תאריך התוקף אינה תמיד השלמה. בדרך כלל כן, אבל "ביצועים משמעותיים" - למשל, הקונה המקבל את החזקה לפני ההשלמה הרשמית - יכול להפעיל את שעון SDLT מוקדם. הבוחנים שותלים את זה.
• Muddling England and Wales. Land in Wales הוא מס עסקאות קרקע, המנוהל על ידי רשות המסים הוולשית, עם תעריפים וספים משלה. דפוס עובדה של קרדיף הוא רמז מכוון.

Leasehold, והשכבה הנוספת שמושכת אנשים החוצה

Freehold הוא קו הבסיס; חכירה מוסיפה סיבוכים ש-FLK2 אוהב. כאשר העסקה היא רכישת חכירה, עורך הדין של הרוכש בודק גם את תנאי החכירה - משך תקופת החכירה, הוראות דמי השכירות ודמי השירות, מגבלות כלשהן על המחאה או ניכור והאם נדרשת הסכמת בעל הדירה. לעתים קרובות מעורבת חברת ניהול, והקונה ירצה לראות את חשבונות דמי השירות וכל היסטוריית העבודות העיקריות.

O בצד SDLT, חוזה שכירות חדש מביא קמט משלו: ניתן לחייב את SDLT הן על כל פרמיה והן על הערך הנוכחי הנקי של דמי השכירות לתשלום לאורך התקופה. אינך צריך לחשב את ה- NPV ביד בבחינה, אך עליך להכיר בכך שהענקה של חכירה חדשה מטופלת בצורה שונה מהקצאה של חוזה קיים. זיהוי מנצח את החישוב כאן.

A ניגודיות מהירה ששווה להתחייב לזיכרון:

איך לשנות את Property Practice כך שיידבק

קריאת הרצף פעם אחת לא תחזיק מעמד. Property Practice הוא נושא "מעט ולעתים קרובות, מיושם בלחץ זמן". כמה הרגלים משתלמים:

1. צייר את ציר הזמן מהזיכרון כל יום במשך שבוע. טרום חוזה, החלפה להשלמה, לאחר השלמת - עם פעולת המפתח בכל תיבה. כאשר אתה יכול לשרטט אותו עיוור בתשעים שניות, השאלות נעשות הרבה יותר קלות כי אתה מציב עובדות על מפה שכבר בבעלותך.
2. Drill SDLT כעץ החלטות, לא טבלה. תרגל את חמש השאלות עד שהן יהיו אוטומטיות. ההנמקות מעבירות; שיעור ספציפי שאתה חצי זוכר לא.
3. Do שאלות בנושאים מעורבים, לא רק רכוש בנפרד. מסמכים אמיתיים של FLK2 משלבים בין נכס לבין חשבונות דיני מקרקעין, נאמנויות, צוואות, פליליים ועורכי דין, ועלות המעבר היא אמיתית. תרגל את המתג.
4. שמור יומן תשובות שגויות ספציפיות לשגיאות רצף. אם אתה ממשיך לבלבל בין דרישות על כותרת לבין שאילתות לפני חוזה, זה דפוס ששווה לתת שם ולתקן פעם אחת במקום למעוד חמש פעמים.

זה המקום שבו בנק שאלות הגון מרוויח את שלו. עבודה על בנק השאלה Ant Law SQE, מתויגת לפי נושא ותת-נושא FLK, מאפשרת לך להכות את Property Practice ספציפית, ואז לעבור לסטים משולבים שמאלצים אותך לזהות שאלת נכסים בין חשבון נאמנות לחשבון עורכי דין. מנוע התרגול החכם ממשיך להעלות מחדש את שאלות הרצף שטעית, וזה בדיוק הקידוח שהנושא הזה צריך. אם אתה רוצה חוות דעת נוספת על סגנון השאלה, CELE SQE הוא משאב נוסף ששווה לראות.

היכן ש-Property Practice יושב בתמונה הגדולה יותר של SQE

תזכורת מהירה של השטח, כי ההקשר עוזר לך לתעדף. Property Practice הוא אחד מששת הנושאים של FLK2, לצד Wills and the Administration of Estates, חשבונות עורכי דין, דיני מקרקעין, נאמנויות ומשפט ועיסוק פלילי. FLK2 הוא מחצית מ-SQE1; FLK1 מכסה את שבעת הנושאים האחרים. כל אחת מ-FLK1 ו-FLK2 היא 180 שאלות מרובות-ברירה חד-פעמיות בעלות תשובה הטובה ביותר, שנמשכו בשני מפגשים ביום משלהם - הן ישיבות נפרדות, לא מרתון אחד.

Property Practice ודיני המקרקעין חופפים מאוד, ומועמדים חכמים מתקנים אותם יחד: דיני מקרקעין נותנים לך את הדוקטרינה (שיתוף, הקלות, חכירה, עדיפויות), Property Practice נותן לך את העסקה שמוציאה את הדוקטרינה לעבודה. למד אותם במקביל ותשנה ביעילות שני נושאים במחיר של לא הרבה יותר ממחיר אחד.

מתקרבים מיד: SQE1 הוא רק חלק מהמסלול להסמכת עורך דין באנגליה ובוויילס. אתה גם תשב את חמשת הכישורים המעשיים של SQE2, תסיים שנתיים של Qualifying Work Experience, תחזיק בתואר מסמיך או שווה ערך, ותעמוד בדרישות האופי וההתאמה של ה-SRA. הידע של Property Practice לא מתנדף גם לאחר הבחינה - זה לחם יומי לפרוסה ענקית מהמקצוע, כך שהמאמץ מתערב הרבה מעבר למעבר. לקבלת העמדה הסמכותית לגבי פורמט, ישיבות ושכר טרחה, בדוק תמיד את sqe.sra.org.uk במקום להסתמך על כל דבר שאתה חצי זוכר מהפורום.

ההרגל היחיד שמפריד בין מועמדים בטוחים בעצמם

אם הייתי צריך לזקק את Property Practice עד להוראה בודדת, היא זו: לעולם אל תענה על שאלה עד שקראת בשקט את שם הבמה. טרום חוזה, לאחר החלפה, לאחר השלמה. ההרגל הזה של שתי שניות ממסגר מחדש את כל השאלה ומרחיק אותך מהאופציה המפתה-אך-שגויה שהבוחן שתל לאנשים שניחשו את הרצף.

עשה זאת, הפעל את חמש שאלות SDLT כאשר המס מופיע, ושמור על דיני קרקעות בקרבת מקום, ו-Property Practice עובר מדאגה לאחד מהנושאים שאתה באמת רוצה לראות בעיתון.

מוכן להפוך את התיאוריה לסימנים? שרטטו את ציר הזמן של ההעברה מהזיכרון הלילה, ואז בדוק אותו מול קבוצה של שאלות Property Practice בבנק השאלות Ant Law SQE בכתובת antlaw.ai - תרגל את הרצף ואת הנמקת ה-SDLT עד שהם יהיו אוטומטיים, והשתמש במדריך המשפטי של AI כדי לבטל כל תשובה שאינך יכול להסביר לעצמך. שאלות? הצוות בכתובת [email protected].