Property Practice अपेक्षा से अधिक FLK2 उम्मीदवारों को पीछे छोड़ देता है। इसलिए नहीं कि कानून पैशाचिक है - ऐसा नहीं है - बल्कि इसलिए कि विषय एक विशिष्ट प्रकार के ज्ञान को पुरस्कृत करता है: order जिसमें चीजें घटित होती हैं, और एक तथ्य पैटर्न को गति से उस क्रम में ढालने की क्षमता। आपको एक ग्राहक मिलता है जो बंधक के साथ लीजहोल्ड फ्लैट खरीद रहा है, तथ्यों का एक पैराग्राफ और वकील को आगे क्या करना चाहिए यह तय करने के लिए 100 सेकंड का समय मिलता है। अनुक्रम पर घबराएं और आपको पूरे विषय पर रक्तस्राव के निशान पड़ जाएंगे।
तो आइए पाठ्यक्रम के इस भाग में उन दो चीजों को ठीक करें जिन पर परीक्षक सबसे अधिक ध्यान देते हैं: शुरू से अंत तक संप्रेषण लेनदेन, और स्टांप ड्यूटी भूमि कर की यांत्रिकी। इन दोनों को प्राप्त करें और Property Practice वह विषय बनना बंद कर देगा जिससे आप डरते हैं और उस दिन आपके अधिक विश्वसनीय स्कोरर में से एक बन जाएगा।
क्यों Property Practice,
से अधिक कठिन लगता हैयहां वह बात है जो उम्मीदवार चूक जाते हैं। Property Practice प्रश्न शायद ही कभी परीक्षण कर रहे हों कि क्या आप कोई अस्पष्ट नियम जानते हैं। वे परीक्षण कर रहे हैं कि क्या आप जानते हैं कि लेन-देन में आप कहां हैं और एक सक्षम वकील उस सटीक समय पर क्या करता है। परीक्षक आपको एक सौदे के बीच में छोड़ देता है और पूछता है: अब क्या?
यह एक संरचनात्मक कौशल है, मेमोरी डंप नहीं। यदि आपने संप्रेषण लेनदेन की एक स्पष्ट मानसिक समय-सीमा बना ली है, तो आप स्वयं से एक प्रश्न पूछकर अधिकांश संपत्ति संबंधी प्रश्नों का उत्तर दे सकते हैं: यह कौन सा चरण है? पूर्व-अनुबंध? विनिमय और पूर्णता के बीच? समापन के बाद? एक बार जब आप मंच का पता लगा लेते हैं, तो आम तौर पर सही कार्रवाई स्वयं घोषित हो जाती है।
जो उम्मीदवार संघर्ष करते हैं, वे संपत्ति को कटे हुए तथ्यों के ढेर के रूप में संशोधित करते हैं - यहां खोजें, वहां मांगें, एसडीएलटी कहीं पीछे - बिना किसी रीढ़ के इसे एक साथ रखने के। मेरूदण्ड क्रम है। पहले उसे बनाएं.
संदेश अनुक्रम परीक्षक रिपीट
पर परीक्षण करते हैंA आवासीय खरीद तीन व्यापक चरणों से गुजरती है। उन्हें चरणों के रूप में जानें, फिर प्रत्येक का विवरण लटका दें।
चरण 1: पूर्व-अनुबंध
यह जांच चरण है। खरीदार का वकील उचित परिश्रम कर रहा है और विक्रेता का वकील कच्चा माल उपलब्ध करा रहा है। मुख्य चालें:
- विक्रेता का वकील शीर्षक के साक्ष्य के साथ मसौदा अनुबंध तैयार करता है और भेजता है - पंजीकृत भूमि के लिए रजिस्टर की आधिकारिक प्रतियां, या शीर्षक का प्रतीक और दुर्लभ अपंजीकृत मामले के लिए श्रृंखला का निर्धारण।
- खरीदार का वकील शीर्षक की जांच करता है, ऐसी किसी भी चीज़ की तलाश करता है जो संपत्ति के मूल्य या ग्राहक के इच्छित उपयोग को नुकसान पहुंचाती है: प्रतिबंधात्मक अनुबंध, सुख-सुविधाएं, नोटिस, पंजीकृत शुल्क।
- खरीदार का वकील खोज करता है - स्थानीय प्राधिकरण खोज, जल निकासी और पानी, पर्यावरण, और जहां प्रासंगिक हो वहां चांसल जांच करता है। व्यवहार में आप कुछ क्षेत्रों में खनन खोज भी देखेंगे।
- खरीदार का वकील विक्रेता से पूर्व-अनुबंध संबंधी पूछताछ करता है और ग्राहक को रिपोर्ट करता है, जिसमें बंधक प्रस्ताव की शर्तें और सर्वेक्षण शामिल हैं।
महत्वपूर्ण परीक्षा बिंदु: विनिमय से पहले, मार्गदर्शक सिद्धांत caveat emptor है - खरीदार सावधान रहें। विक्रेता संपत्ति की भौतिक स्थिति में स्वेच्छा से दोष देने के लिए बाध्य नहीं है, यही कारण है कि खरीदार का पक्ष इतनी गहनता से जांच करता है। परीक्षकों को एक तथ्य पैटर्न पसंद है जहां खरीदार को विनिमय के बाद एक समस्या का पता चलता है और पूछता है कि क्या वे बाहर निकल सकते हैं। आमतौर पर वे ऐसा नहीं कर सकते, और जानते हैं कि निशान क्यों है.
चरण 2: पूर्णता तक विनिमय
अनुबंधों का आदान-प्रदान पूरे लेनदेन का आधार है। विनिमय से पहले, कोई भी पक्ष बिना दायित्व के चल सकता है। विनिमय के समय, अनुबंध बाध्यकारी हो जाता है और खरीदार को संपत्ति में समान हित प्राप्त होता है। वह बदलाव बहुत मायने रखता है।
Exchange नो रिटर्न का बिंदु है। इससे पहले हर चीज़ जांच है; इसके बाद सब कुछ एक पूर्णता तिथि की ओर प्रशासन है जिसके लिए दोनों पक्ष अब कानूनी रूप से प्रतिबद्ध हैं।
विनिमय और समापन के बीच खरीदार का वकील:
- पूर्व-समापन खोजों को पूरा करता है - खरीदार की सुरक्षा के लिए प्राथमिकता अवधि प्राप्त करने के लिए भूमि रजिस्ट्री में एक OS1 खोज, और खरीदार के खिलाफ एक दिवालियापन खोज (K16) जहां एक ऋणदाता शामिल होता है।
- स्थानांतरण विलेख तैयार करता है और उस पर सहमति देता है (संपूर्ण शीर्षक हस्तांतरण के लिए एक TR1)।
- शीर्षक पर मांगें बढ़ाता है - व्यावहारिक समापन व्यवस्था, चाबियाँ कहां हैं, विक्रेता के बंधक की मुक्ति से कैसे निपटा जाएगा।
- ऋणदाता को रिपोर्ट करता है, बंधक अग्रिम का अनुरोध करता है, और देय शेष दिखाते हुए एक समापन विवरण तैयार करता है।
संपत्ति में जोखिम एक मानक अनुबंध के तहत विनिमय पर खरीदार के पास जाता है, यही कारण है कि भवन बीमा आमतौर पर विनिमय से होता है, पूरा होने से नहीं। वह एक तथ्य FLK2 प्रश्नों में आपकी अपेक्षा से अधिक बार दिखाई देता है।
चरण 3: समापन और समापन के बाद
पूरा होने पर खरीद का पैसा भेजा जाता है, स्थानांतरण प्रभावी होता है, और खरीदार संपत्ति का हकदार बन जाता है। फिर घड़ी दो समय-सीमाओं पर शुरू होती है जिन्हें परीक्षक पसंद करते हैं क्योंकि वे सटीक और परीक्षण योग्य हैं:
- SDLT को लेन-देन की प्रभावी तिथि के बाद वैधानिक विंडो के भीतर दाखिल किए गए रिटर्न और भुगतान किए गए किसी भी कर से निपटाया जाना चाहिए। इसके बारे में नीचे और अधिक जानकारी दी गई है। भूमि रजिस्ट्री में
- पंजीकरण का पालन किया जाना चाहिए, और यह खरीदार की सुरक्षा को बरकरार रखने के लिए OS1 खोज द्वारा दी गई प्राथमिकता अवधि के भीतर होना चाहिए। प्राथमिकता विंडो छूट गई और आपने क्लाइंट को एक हस्तक्षेपकारी प्रविष्टि के सामने उजागर कर दिया है।
ध्यान दें कि समापन के बाद एसडीएलटी और पंजीकरण कैसे टकराते हैं। एक अच्छी तरह से निर्मित प्रश्न यह परीक्षण करेगा कि क्या आप जानते हैं कि एसडीएलटी रिटर्न और पंजीकरण के लिए आवेदन अनुक्रमित हैं - आपको सबूत की आवश्यकता है कि भूमि रजिस्ट्री द्वारा एक उल्लेखनीय लेनदेन का पंजीकरण पूरा करने से पहले एसडीएलटी से निपटा गया है।
SDLT मूल बातें: तर्क परीक्षक वास्तव में
को पुरस्कृत करते हैंअब भाग के लिए उम्मीदवार अधिक जटिल हो गए हैं। आपको पाउंड के प्रत्येक रेट बैंड को याद रखने की ज़रूरत नहीं है - और यह देखते हुए कि दरें और सीमाएँ बदलती हैं, आपको ऐसा करने का प्रयास नहीं करना चाहिए; एचएमआरसी के विरुद्ध वर्तमान आंकड़ों को सत्यापित करें और, परीक्षा के दायरे के लिए, सिद्धांतों से काम करें। परीक्षक आपकी structure की समझ का परीक्षण करते हैं: SDLT कब देय है, कौन भुगतान करता है, क्या प्रभार्य है, और कौन सी राहतें और अधिभार लागू होते हैं।
किसी भी SDLT समस्या के बारे में पूछने के लिए पांच प्रश्न
- क्या कोई प्रभार्य लेनदेन है?
- प्रभार्य प्रतिफल क्या है?
- खरीदार कौन है, और उनकी स्थिति क्या है?
- क्या यह आवासीय या गैर-आवासीय है? दर संरचनाएं भिन्न होती हैं, और मिश्रित उपयोग वाली संपत्ति अपनी श्रेणी में बैठती है - एक पसंदीदा जाल।
- क्या यह अधिसूचित करने योग्य है, और कब तक?
- प्रभार्य प्रतिफल क्या है?
उन पांचों में महारत हासिल करें और आप दर तालिका पढ़े बिना लगभग किसी भी एसडीएलटी प्रश्न के माध्यम से अपना तर्क दे सकते हैं। परीक्षक शायद ही सटीक आंकड़ा चाहता है। वे आपको यह पहचानते देखना चाहते हैं कि, मान लीजिए, खरीदार के पास पहले से ही एक फ्लैट है, इसलिए अतिरिक्त-आवास अधिभार लागू है, या पहली बार खरीदार को राहत उपलब्ध नहीं है क्योंकि प्रतिफल सीमा से अधिक है।
A कार्य उदाहरण
इस तथ्य पैटर्न को आज़माएं, जिस तरह से आप FLK2:
में मिलेंगेप्रिया और टॉम अपने मुख्य घर के रूप में ब्रिस्टल में £480,000 में एक फ्रीहोल्ड घर खरीद रहे हैं। प्रिया के पास पहले से ही किराए पर खरीदने के लिए एक फ्लैट है, जिसे वह अपने पास रख रही है। वे संयुक्त बंधक ले रहे हैं. समापन शुक्रवार को निर्धारित है। वकील पूछता है: ग्राहक को एसडीएलटी के बारे में क्या सलाह दी जानी चाहिए?
पाँच प्रश्नों पर काम करें। प्रभार्य लेनदेन - हाँ, फ्रीहोल्ड का अधिग्रहण। प्रतिफल - £480,000। खरीदार की स्थिति - यह मूल बात है: क्योंकि प्रिया के पास किराये पर दिया गया फ्लैट है और दंपति संयुक्त रूप से खरीद रहे हैं, अतिरिक्त आवास के लिए उच्च दरें पूरी खरीद पर लागू होती हैं, भले ही यह घर उनका मुख्य निवास होगा। संयुक्त खरीदार पकड़े जाते हैं यदि उनमें से either एक अतिरिक्त संपत्ति के मालिक बन जाते हैं और मुख्य निवास की जगह नहीं ले रहे हैं। आवासीय - हाँ. अधिसूचित करने योग्य - हां, और प्रभावी तिथि के बाद वैधानिक विंडो के भीतर रिटर्न दाखिल किया जाना चाहिए, जो यहां पूरा हो रहा है।
परीक्षक का चिह्न पाउंड-और-पेंस का आंकड़ा नहीं है। यह देखने वाली बात है कि युगल का घर होने के बावजूद सरचार्ज प्रिया के मौजूदा फ्लैट पर लागू होता है। यही तर्कपूर्ण कदम है Property Practice प्रश्न बार-बार पुरस्कृत होते हैं।
जहां उम्मीदवार SDLT
पर गलत हो जाते हैंतीन आवर्ती त्रुटियाँ:
- A यह मानते हुए कि जब कोई कर देय नहीं है तो किसी रिटर्न की आवश्यकता नहीं है। एक लेनदेन को तब भी अधिसूचित किया जा सकता है, जहां कर शून्य पर आता है। केवल कर सीमा ही नहीं, बल्कि अधिसूचना योग्यता सीमा भी पढ़ें।
- प्रभावी तिथि को भूल जाना हमेशा पूरा नहीं होता है। आमतौर पर ऐसा होता है, लेकिन "पर्याप्त प्रदर्शन" - उदाहरण के लिए, खरीदार औपचारिक समापन से पहले कब्ज़ा ले लेता है - एसडीएलटी घड़ी को जल्दी ट्रिगर कर सकता है। परीक्षक इसे लगाते हैं.
- Muddling इंग्लैंड और वेल्स. वेल्स में भूमि भूमि लेनदेन कर है, जिसे वेल्श राजस्व प्राधिकरण द्वारा अपनी दरों और सीमाओं के साथ प्रशासित किया जाता है। कार्डिफ़ तथ्य पैटर्न एक जानबूझकर किया गया संकेत है।
लीजहोल्ड, और अतिरिक्त परत जो लोगों को पकड़ती है
फ़्रीहोल्ड आधार रेखा है; लीजहोल्ड उन जटिलताओं को जोड़ता है जो FLK2 को पसंद हैं। जब लेन-देन एक लीजहोल्ड खरीद है, तो खरीदार का वकील पट्टे की शर्तों की भी जांच करता है - अवधि की लंबाई, जमीन का किराया और सेवा शुल्क प्रावधान, असाइनमेंट या अलगाव पर कोई प्रतिबंध, और क्या मकान मालिक की सहमति की आवश्यकता है। इसमें अक्सर एक प्रबंधन कंपनी शामिल होती है, और खरीदार सेवा शुल्क खाते और किसी भी प्रमुख कार्य का इतिहास देखना चाहेगा।
O SDLT पक्ष पर, एक नया पट्टा अपनी स्वयं की झुंझलाहट लाता है: SDLT को किसी भी प्रीमियम और दोनों पर अवधि के दौरान देय किराए के शुद्ध वर्तमान मूल्य पर चार्ज किया जा सकता है। आपको परीक्षा में हाथ से एनपीवी की गणना करने की आवश्यकता नहीं है, लेकिन आपको यह पहचानना होगा कि नए पट्टे के अनुदान को मौजूदा पट्टे के असाइनमेंट से अलग माना जाता है। मान्यता यहां गणना को मात देती है।
A स्मृति के लिए प्रतिबद्ध त्वरित कंट्रास्ट:
| विशेषता | फ्रीहोल्ड खरीदारी | लीजहोल्ड खरीदारी |
|---|---|---|
| आप क्या हासिल करते हैं | पूरी संपत्ति, अनिश्चित काल के लिए | A पट्टे के तहत वर्षों की अवधि |
| चल रहे भुगतान | मकान मालिक को कोई नहीं | भूमि किराया और/या सेवा शुल्क |
| अतिरिक्त शीर्षक जांच | मानक शीर्षक और खोजें | पट्टे की शर्तें, सहमति, प्रबंधन कंपनी |
| SDLT विचित्र | प्रतिफल पर शुल्क लगाया जा सकता है | प्रीमियम और किराए पर लिया जा सकता है NPV |
कैसे संशोधित करें Property Practice ताकि यह चिपक जाए
अनुक्रम को एक बार पढ़ने से काम नहीं चलेगा। Property Practice एक "थोड़ा और अक्सर, समय के दबाव में लागू किया जाने वाला" विषय है। कुछ आदतें जो लाभदायक हैं:
- एक सप्ताह के लिए हर दिन मेमोरी से टाइमलाइन बनाएं। प्री-कॉन्ट्रैक्ट, एक्सचेंज-टू-कम्प्लीशन, पोस्ट-कम्प्लीशन - प्रत्येक बॉक्स में मुख्य क्रिया के साथ। जब आप इसे नब्बे सेकंड में ब्लाइंड स्केच कर सकते हैं, तो प्रश्न बहुत आसान हो जाते हैं क्योंकि आप तथ्यों को उस मानचित्र पर रख रहे हैं जो आपके पास पहले से है।
- SDLT को निर्णय वृक्ष के रूप में ड्रिल करें, तालिका के रूप में नहीं। पांच प्रश्नों को तब तक चलाने का अभ्यास करें जब तक वे स्वचालित न हो जाएं। तर्क स्थानांतरित हो जाता है; एक विशिष्ट दर जिसे आप आधा-अधूरा याद रखते हैं, वह नहीं है।
- मिश्रित-विषय वाले प्रश्न करें, न कि केवल संपत्ति को अलग-थलग करके। स्विच का अभ्यास करें.
- अनुक्रमण त्रुटियों के लिए विशिष्ट गलत-उत्तर लॉग रखें।
यह वह जगह है जहां एक अच्छा प्रश्न बैंक अपना पैसा कमाता है। एफएलके विषय और उप-विषय द्वारा टैग किए गए Ant Law SQE प्रश्न बैंक के माध्यम से काम करने से, आपको Property Practice को विशेष रूप से हथौड़ा करने की सुविधा मिलती है, फिर इंटरलीव्ड सेट पर फ़्लिप करें जो आपको ट्रस्ट और सॉलिसिटर अकाउंट्स के बीच बैठे संपत्ति प्रश्न को पहचानने के लिए मजबूर करता है। स्मार्ट प्रैक्टिस इंजन आपके द्वारा गलत किए गए अनुक्रमण प्रश्नों को फिर से सामने लाता रहता है, जो कि इस विषय के लिए बिल्कुल आवश्यक ड्रिलिंग है। यदि आप प्रश्न शैली पर दूसरी राय चाहते हैं, तो CELE SQE देखने लायक एक और संसाधन है।
जहाँ Property Practice बड़े SQE चित्र
में बैठता हैइलाके का त्वरित अनुस्मारक, क्योंकि संदर्भ आपको प्राथमिकता देने में मदद करता है। Property Practice, Wills and the Administration of Estates, सॉलिसिटर अकाउंट्स, भूमि कानून, ट्रस्ट और आपराधिक कानून और प्रैक्टिस के साथ छह FLK2 विषयों में से एक है। FLK2, SQE1 का आधा हिस्सा है; FLK1 अन्य सात विषयों को शामिल करता है। FLK1 और FLK2 में से प्रत्येक 180 एकल-सर्वोत्तम-उत्तर वाले बहुविकल्पीय प्रश्न हैं, जो अपने-अपने दिन में दो सत्रों में बैठे - वे अलग-अलग बैठकें हैं, कोई मैराथन नहीं।
Property Practice और भूमि कानून भारी रूप से ओवरलैप होते हैं, और चतुर उम्मीदवार उन्हें एक साथ संशोधित करते हैं: भूमि कानून आपको सिद्धांत (सह-स्वामित्व, सुख-सुविधाएं, पट्टे, प्राथमिकताएं) देता है, Property Practice आपको लेनदेन देता है जो सिद्धांत को काम में लाता है। उन्हें एक साथ सीखें और आप प्रभावी ढंग से दो विषयों को एक की कीमत से अधिक नहीं दोहरा पाएंगे।
तुरंत ज़ूम करना: SQE1 इंग्लैंड और वेल्स में सॉलिसिटर योग्यता के मार्ग का केवल एक हिस्सा है। आप SQE2 के पांच व्यावहारिक कौशल भी हासिल करेंगे, Qualifying Work Experience के दो साल पूरे करेंगे, योग्यता डिग्री या समकक्ष रखेंगे, और SRA के चरित्र और उपयुक्तता आवश्यकताओं को पूरा करेंगे। Property Practice ज्ञान परीक्षा के बाद लुप्त नहीं होता है - यह पेशे के एक बड़े हिस्से के लिए दैनिक रोटी है, इसलिए प्रयास उत्तीर्ण होने से कहीं अधिक है। प्रारूप, बैठकों और फीस पर आधिकारिक स्थिति के लिए, किसी मंच से आपको आधी-अधूरी याद आने वाली किसी भी चीज़ पर भरोसा करने के बजाय हमेशा sqe.sra.org.uk जांचें।
एक आदत जो आत्मविश्वास से भरे उम्मीदवारों को अलग करती है
अगर मुझे Property Practice को एक ही निर्देश तक सीमित करना है, तो वह यह है: कभी भी किसी प्रश्न का उत्तर न दें जब तक कि आप चुपचाप मंच का नाम न बता दें। अनुबंध से पहले, विनिमय के बाद, समापन के बाद। वह दो-सेकंड की आदत पूरे प्रश्न को नया रूप देती है और आपको उस आकर्षक-लेकिन-गलत विकल्प से दूर ले जाती है जो परीक्षक ने उन लोगों के लिए रखा था जिन्होंने अनुक्रम का अनुमान लगाया था।
ऐसा करें, जब कर प्रकट हो तो पांच एसडीएलटी प्रश्न चलाएं, और भूमि कानून को पास रखें, और Property Practice चिंता से उन विषयों में से एक में स्थानांतरित हो जाएगा जिन्हें आप वास्तव में पेपर पर देखना चाहते हैं।
सिद्धांत को अंकों में बदलने के लिए तैयार हैं? आज रात मेमोरी से संप्रेषण समयरेखा को स्केच करें, फिर antlaw.ai पर Ant Law SQE प्रश्न बैंक पर Property Practice प्रश्नों के एक सेट के खिलाफ इसका परीक्षण करें - अनुक्रमण और एसडीएलटी तर्क का अभ्यास करें जब तक कि वे स्वचालित न हो जाएं, और किसी भी उत्तर को अनपिक करने के लिए एआई लीगल ट्यूटर का उपयोग करें जिसे आप स्वयं नहीं समझा सकते हैं। प्रश्न? टीम [email protected].
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