Property Practice za FLK2: koraki prenosa in osnove SDLT

Property Practice spotakne več kandidatov FLK2, kot bi smelo. Ne zato, ker je zakon hudoben – ni – ampak zato, ker subjekt nagrajuje specifično vrsto znanja: vrstni red, v katerem se stvari dogajajo, in sposobnost, da vzorec dejstev hitro umesti v ta vrstni red. Dobite stranko, ki kupuje najemniško stanovanje s hipoteko, odstavek dejstev in 100 sekund časa, da se odločite, kaj naj odvetnik naredi naprej. Panika na zaporedju in krvavitev bo sledila čez celotno temo.

Popravimo torej dve stvari, na kateri se izpraševalci najbolj zanašajo v tem delu učnega načrta: transakcijo prenosa od začetka do konca in mehaniko kolkovina zemljiškega davka. Pridobite ta dva solidna in Property Practice ne bo več predmet, ki se ga bojite, in bo postal eden vaših bolj zanesljivih strelcev na dan.

Zakaj se Property Practice počuti težje, kot je

To je stvar, ki jo kandidati pogrešajo. Vprašanja Property Practice redko preverjajo, ali poznate nejasno pravilo. Preizkušajo, ali veste , kje v transakciji ste, in kaj počne pristojni odvetnik v tistem trenutku. Izpraševalec vas spusti sredi dogovora in vpraša: kaj zdaj?

To je strukturna veščina, ne odlagališče spomina. Če ste sestavili čisto mentalno časovnico prenosne transakcije, lahko odgovorite na večino vprašanj o lastnini tako, da sami sebi postavite eno vprašanje: , katera faza je to? Predpogodba? Med menjavo in dokončanjem? Po dokončanju? Ko locirate oder, se pravilno dejanje običajno napove samo od sebe.

Kandidati, ki se borijo, so tisti, ki revidirajo Lastnino kot kup nepovezanih dejstev - preiskave tukaj, rekvizicije tam, SDLT nekje zadaj - brez hrbtenice, ki bi to držala skupaj. Hrbtenica je zaporedje. Najprej zgradite to.

Preizkuševalci prenosnega zaporedja testirajo na repeat

A nakup stanovanja poteka skozi tri široke faze. Naučite se jih kot faze, nato obesite podrobnosti na vsako.

Faza 1: Predpogodba

To je faza preiskave. Odvetnik kupca opravlja skrbni pregled, odvetnik prodajalca pa zagotavlja surovine. Ključne poteze:

• Odvetnik prodajalca pripravi in pošlje osnutek pogodbe skupaj z dokazili o lastninski pravici – uradnimi kopijami registra za registrirano zemljišče ali potrdilom o lastninski pravici in izpeljavo verige za redkejše neregistrirane primere.
• Kupčev odvetnik preiskuje lastninsko pravico in išče vse, kar škoduje vrednosti nepremičnine ali predvideni uporabi stranke: omejevalne pogodbe, služnosti, obvestila, registrirane bremenitve.
• Kupčev odvetnik opravi iskanja — preiskavo lokalnih oblasti, odvodnjavanje in vodo, okolje in pregled, kjer je to potrebno. V praksi boste v določenih regijah videli tudi rudarsko iskanje.
• Kupčev odvetnik postavlja predpogodbene poizvedbe prodajalca in poroča stranki, vključno s pogoji hipotekarne ponudbe in anketo.

Kritična izpitna točka: pred menjavo je vodilno načelo caveat emptor — kupec pozor. Prodajalec ni dolžan prostovoljno poročati o napakah v fizičnem stanju nepremičnine, prav zato kupčeva stran tako temeljito razišče. Preizkuševalcem je všeč vzorec dejstev, kjer kupec po zamenjavi odkrije težavo in vpraša, ali se lahko umakne. Običajno ne morejo in če vemo, zakaj je oznaka.

Faza 2: Zamenjava do zaključka

Izmenjava pogodb je tečaj celotne transakcije. Pred zamenjavo lahko katera koli stranka odstopi brez odgovornosti. V trenutku zamenjave postane pogodba zavezujoča in kupec pridobi pravični delež na nepremičnini. Ta premik je izjemno pomemben.

Menjava je točka brez vrnitve. Vse pred tem je preiskava; vse po tem, ko je administracija proti datumu dokončanja, k čemur sta se obe strani zdaj pravno zavezali.

Med menjavo in dokončanjem odvetnik kupca:

• Izvaja iskanja pred dokončanjem — iskanje OS1 v zemljiški knjigi za pridobitev prednostnega obdobja, ki ščiti kupca, in iskanje stečaja (K16) proti kupcu, kjer je vpleten posojilodajalec.
• Pripravi in ​​potrdi prenosno listino (TR1 za prenos celotnega naslova).
• Raises requisitions on title — praktične ureditve dokončanja, kje so ključi, kako bo obravnavan odpis prodajalčeve hipoteke.
• Poroča posojilodajalcu, zahteva hipotekarni predujem in pripravi izjavo o zaključku, ki prikazuje dolgovani znesek.

Tveganje v nepremičnini preide na kupca ob zamenjavi v skladu s standardno pogodbo, zato se zavarovanje zgradbe običajno sklene od zamenjave, ne od dokončanja. To dejstvo se v vprašanjih FLK2 pojavlja pogosteje, kot bi pričakovali.

Faza 3: Zaključek in po zaključku

Po zaključku se kupnina pošlje, prenos stopi v veljavo in kupec postane upravičen do nepremičnine. Nato se ura začne z dvema rokoma, ki ju izpraševalci obožujejo, ker sta natančna in preverljiva:

• SDLT je treba obravnavati – vloženo napoved in plačan davek – v zakonsko določenem roku po datumu veljavnosti transakcije. Več o tem spodaj.
Slediti mora
• Registracija v zemljiški knjigi in to se mora zgoditi v prednostnem obdobju, ki ga določa iskanje OS1, da ohranimo zaščito kupca nedotaknjeno. Zgrešite prednostno okno in odjemalca izpostavite vmesnemu vnosu.

Upoštevajte, kako se SDLT in registracija pojavljata po zaključku. Dobro sestavljeno vprašanje bo preverilo, ali veste, da sta vračilo SDLT in vloga za registracijo zaporedna – potrebujete dokaze, da je bil SDLT obravnavan, preden bo zemljiška knjiga dokončala registracijo transakcije, ki jo je treba prijaviti.

SDLT: izpraševalci logike dejansko nagrajujejo

Zdaj pa kandidati za vlogo preveč komplicirajo. Ni vam treba zapomniti vsakega razpona tečajev do funta – in glede na to, da se tečaji in pragovi spreminjajo, tega ne bi smeli poskušati; preverite trenutne številke glede na HMRC in za obseg izpita delajte po načelih. Kaj preverjajo izpraševalci, je vaše razumevanje strukture : kdaj je zapadel SDLT, kdo plača, kaj se zaračuna ter katere olajšave in doplačila veljajo.

Pet vprašanj, ki si jih morate zastaviti pri kateri koli težavi s SDLT

1. Ali obstaja obdavčljiva transakcija? SDLT se osredotoča na pridobitev obdavčljivega deleža v zemljiščih v Angliji (v Walesu se uporablja davek na transakcije z zemljišči – ta preizkuševalci občasno preverjajo).
2. Kakšno je plačilo? Običajno cena, vendar bodite pozorni na negotovinsko plačilo, prevzem hipotekarnega dolga ali povezane transakcije, ki se združijo.
3. Kdo je kupec in kakšen je njegov status? Olajšava za prvega kupca, doplačilo za dodatno nepremičnino ali višje stopnje za podjetja so odvisne od tega, kdo prevzema in kaj še ima.
4. Ali je rezidenčna ali nerezidenčna? Strukture obrestnih mer se razlikujejo in nepremičnina z mešano rabo je v svoji kategoriji – priljubljena past.
5. Ali ga je treba priglasiti in do kdaj? Večina transakcij nad ustreznim pragom zahteva vračilo SDLT v določenem številu dni od datuma začetka veljavnosti, ne glede na to, ali je davek dejansko treba plačati ali ne.

Obvladajte teh pet in se boste lahko prebijali skozi skoraj vsako vprašanje SDLT, ne da bi recitirali tabelo cen. Izpraševalec le redko želi natančno številko. Želijo, da ugotovite, da ima kupec na primer že stanovanje, zato je v igri doplačilo za dodatno stanovanje ali da olajšava za prvega kupca ni na voljo, ker nadomestilo presega zgornjo mejo.

A dela primer

Preizkusite ta vzorec dejstev, kakršnega boste srečali v FLK2:

Priya in Tom kupujeta lastniško hišo v Bristolu za 480.000 £ kot svoj glavni dom. Priya že ima v lasti stanovanje za odkup, ki ga obdrži. Vzameta skupno hipoteko. Zaključek je predviden za petek. Odvetnik sprašuje: kaj svetovati stranki glede SDLT?

Rešite pet vprašanj. Obračunska transakcija — da, pridobitev lastništva. Provizija — 480.000 funtov. Status kupca — to je bistvo: ker Priya obdrži stanovanje za odkup in par kupuje skupaj, veljajo višje stopnje za dodatna stanovanja za celoten nakup, čeprav bo ta hiša njuno glavno prebivališče. Skupni kupci so ujeti, če ima either od njih dodatno lastnino in ne nadomešča glavnega prebivališča. Stanovanjski - da. Priglasljivo — da, napoved pa je treba vložiti v zakonsko določenem roku po datumu veljavnosti, ki je tukaj zaključek.

Ocena izpraševalca ni številka funtov in penijev. Opaziti je, da doplačilo velja za Priyino obstoječe stanovanje, čeprav je to dom para. To je razumna poteza. Property Practice vprašanja nagrajujejo znova in znova.

Kjer se kandidati zmotijo ​​pri SDLT

Tri ponavljajoče se napake:

• Ob predpostavki, da vračilo ni potrebno, če ni treba plačati davka. Transakcijo je mogoče priglasiti, tudi če je davek enak nič. Preberite prag za prijavo, ne le davčni prag.
• Pozaba datuma veljavnosti ni vedno dokončanje. Običajno je, toda "znatna uspešnost" - na primer, da kupec prevzame posest pred formalnim zaključkom - lahko predčasno sproži uro SDLT. Izpraševalci posadijo to.
• Zamešana Anglija in Wales. Zemljišče v Walesu je davek na transakcije z zemljišči, ki ga upravlja valižanska davčna uprava z lastnimi stopnjami in pragovi. Cardiffov vzorec dejstev je namerna iztočnica.

Leasehold in dodatna plast, ki ujame ljudi

Freehold je izhodišče; leasehold doda zaplete, ki jih ima FLK2 rad. Kadar gre pri transakciji za nakup na zakup, kupčev odvetnik razišče tudi pogoje zakupa — dolžino obdobja, določbe o najemnini zemljišča in stroških storitev, morebitne omejitve pri dodelitvi ali odtujitvi in ​​ali je potrebno soglasje najemodajalca. Pogosto je vpletena družba za upravljanje in kupec bo želel videti račune zaračunanih storitev in morebitno zgodovino večjih del.

Na strani SDLT prinaša nova najemna pogodba svojo lastno težavo: SDLT se lahko zaračuna na kateri koli premiji in na neto sedanjo vrednost najemnine, ki se plača v celotnem obdobju. Na izpitu vam ni treba ročno izračunati NPV, vendar se morate zavedati, da se dodelitev novega najema obravnava drugače kot dodelitev obstoječega. Prepoznavanje tukaj premaga računanje.

A hiter kontrast, ki si ga je vredno zapomniti:

Kako popraviti Property Practice, da ostane

Enkratno branje zaporedja ne drži. Property Practice je "malo in pogosto, uporabljeno pod časovnim pritiskom". Nekaj ​​navad, ki se splačajo:

1. Rišite časovnico iz spomina vsak dan en teden. Predpogodba, zamenjava do zaključka, po zaključku — s ključnim dejanjem v vsakem polju. Ko ga lahko na slepo skiciraš v devetdesetih sekundah, postanejo vprašanja veliko lažja, ker dejstva postavljaš na zemljevid, ki ga že imaš.
2. Drill SDLT kot drevo odločanja, ne kot tabela. Vadite zagon petih vprašanj, dokler niso samodejna. Utemeljitev se prenaša; določena stopnja, ki se je napol spomnite, ne.
3. Odgovarjajte na vprašanja o različnih temah, ne samo o lastnini v izolaciji. Dokumenti Real FLK2 prepletajo nepremičnino z zemljiškim pravom, skladi, oporokami, kazenskimi in odvetniškimi računi, stroški zamenjave pa so resnični. Vadite zamenjavo.
4. Vodite dnevnik napačnih odgovorov, specifičen za napake pri zaporedju. Če vedno zamenjujete zahteve glede naslova s ​​poizvedbami pred pogodbo, je to vzorec, ki ga je vredno poimenovati in popraviti enkrat, namesto da bi se petkrat spotaknili.

Tukaj si zasluži dostojna banka vprašanj. Delo skozi banko vprašanj Ant Law SQE , označeno s temo in podtemo FLK, vam omogoča, da posebej zakucate Property Practice, nato pa preklopite na prepletene nize, ki vas prisilijo, da prepoznate vprašanje o lastnini, ki sedi med vprašanjem Trusts in Solicitors Accounts. Mehanizem za pametno prakso vedno znova odpira zaporedje vprašanj, ki ste jih zmotili, kar je točno tisto, kar ta predmet potrebuje. Če želite drugo mnenje o slogu vprašanja, je CELE SQE še en vir, vreden ogleda.

Kje sedi Property Practice na večji sliki SQE

Hiter opomnik na teren, ker vam kontekst pomaga določiti prednost. Property Practice je eden od šestih predmetov FLK2, poleg Wills and the Administration of Estates, računov odvetnikov, zemljiškega prava, skladov ter kazenskega prava in prakse. FLK2 je polovica SQE1; FLK1 pokriva ostalih sedem predmetov. Vsak od FLK1 in FLK2 je 180 vprašanj z enim najboljšim odgovorom in več možnimi odgovori, ki se obravnavajo v dveh sejah na svoj dan – to sta ločeni seji, ne en maraton.

Property Practice in zemljiško pravo se močno prekrivata in pametni kandidati ju pregledajo skupaj: zemljiško pravo vam poda doktrino (solastništvo, služnosti, najemi, prednostne pravice), Property Practice vam ponudi transakcijo, s katero doktrina deluje. Naučite se jih v tandemu in učinkovito ponovite dva predmeta za nič več kot cena enega.

Pomanjšava: SQE1 je le del poti do kvalifikacije odvetnika v Angliji in Walesu. Obvladali boste tudi pet praktičnih veščin SQE2, opravili dve leti Qualifying Work Experience, imeli kvalifikacijsko diplomo ali enakovredno izobrazbo ter izpolnili zahteve glede značaja in primernosti SRA. Znanje Property Practice tudi po izpitu ne izhlapi — to je vsakdanji kruh za velik kos poklica, tako da se trud združi tudi čez uspešnost. Za verodostojno stališče glede formata, sestankov in honorarjev vedno preverite sqe.sra.org.uk, namesto da se zanašate na karkoli, česar se napol spomnite iz foruma.

Edina navada, ki loči samozavestne kandidate

Če bi moral Property Practice skrčiti na eno samo navodilo, je to: nikoli ne odgovarjajte na vprašanje, dokler tiho ne poimenujete stopnje. Predpogodba, po zamenjavi, po zaključku. Ta dvosekundna navada preoblikuje celotno vprašanje in vas odvrne od mamljive, a napačne možnosti, ki jo je izpraševalec postavil ljudem, ki so uganili zaporedje.

Naredite to, zaženite pet vprašanj SDLT, ko se pojavi davek, in imejte zemljiško pravo blizu, in Property Practice se iz skrbi spremeni v eno od tem, ki jih dejansko želite videti na papirju.

Ste pripravljeni spremeniti teorijo v ocene? Nocoj po spominu skicirajte časovnico prenosa, nato pa jo preizkusite glede na nabor vprašanj Property Practice v banki vprašanj Ant Law SQE na antlaw.ai — vadite zaporedje in sklepanje SDLT, dokler ne postanejo samodejni, in uporabite AI Legal Tutor, da odstranite vse odgovore, ki si jih ne znate razložiti. Vprašanja? Ekipa je na [email protected].