FLK2 үшін Property Practice: Тасымалдау қадамдары және SDLT негіздері

Property Practice қажет болғаннан көп FLK2 үміткерлерін жібереді. Заң қатыгез болғандықтан емес - олай емес - субъект білімнің белгілі бір түрін марапаттағандықтан: оқиғалар болып жатқан order және факт үлгісін сол тәртіпке жылдамдықпен енгізу мүмкіндігі. Сізге ипотекамен жалға берілетін пәтерді сатып алатын клиент, фактілер параграфы және адвокаттың әрі қарай не істеу керектігін шешу үшін 100 секунд беріледі. Кезектілік бойынша дүрбелең және сіз бүкіл тақырып бойынша қан кету белгілерін аласыз.

Ендеше, оқу бағдарламасының осы бөлігінде емтихан алушылар ең қатты сүйенетін екі нәрсені түзетейік: басынан аяғына дейін тасымалдау транзакциясы және жер салығы бойынша жер салығы механикасы. Осы екі сенімді алыңыз және Property Practice сіз қорқатын тақырып болуды тоқтатады және сол күні ең сенімді ұпай жинаушылардың біріне айналады.

Неге ХХ2ЖЖ ХХ1ЖЖ қарағанда қиынырақ

Міне, үміткерлер жібермейтін нәрсе. Property Practice сұрақтары түсініксіз ережені білетін-білмейтініңізді сирек тексереді. Олар сіз транзакцияның қай жеріндесіз екеніңізді және дәл сол сәтте құзыретті адвокаттың не істейтінін білуіңізді тексереді. Емтихан қабылдаушы сізді мәміленің ортасына түсіріп, сұрайды: енді не?

Бұл жад қоқысы емес, құрылымдық дағды. Тасымалдау транзакциясының нақты уақыт кестесін жасаған болсаңыз, өзіңізге бір сұрақ қою арқылы жылжымайтын мүлікке қатысты көптеген сұрақтарға жауап бере аласыз: Бұл қай кезең? Алдын ала келісім-шарт? Алмасу мен аяқтау арасында? Аяқтағаннан кейін? Кезеңді тапқаннан кейін дұрыс әрекет әдетте өзін хабарлайды.

Күресіп жатқан үміткерлер - бұл жерде іздеулер, реквизиттер, SDLT артқы жағында - омыртқасы жоқ, ажыратылған фактілердің үйіндісі ретінде қайта қарап жатқандар. Омыртқа - бұл реттілік. Алдымен соны құрастырыңыз.

Тасымалдау ретін тексерушілер сынағы

A тұрғын үй сатып алу үш кең кезеңнен өтеді. Оларды фазалар ретінде үйреніңіз, содан кейін әрқайсысының бөлшектерін іліп қойыңыз.

1-кезең: Келісімшартқа дейінгі

Бұл тергеу кезеңі. Сатып алушының адвокаты тиісті тексеру жүргізеді, ал сатушының адвокаты шикізатты қамтамасыз етеді. Перне қозғалады:

• Сатушының адвокаты келісім-шарт жобасын ХХ3YY меншік құқығын растайтын құжатпен бірге дайындайды және жібереді — тіркелген жер тізілімінің ресми көшірмелері немесе меншік құқығының эпитомы және сирек тіркелмеген іс үшін тізбекті шегеру.
.
• Сатып алушының адвокаты мүліктің құнына немесе клиенттің мақсатына нұқсан келтіретін кез келген нәрсені іздей отырып, ХХ2ЖЖ тақырыбын зерттейді: шектеуші шарттар, сервитуттар, хабарламалар, тіркелген төлемдер.
• Сатып алушының адвокаты іздеулерді жүргізеді — жергілікті билік органдарын іздестіру, дренажды және суды, қоршаған ортаны және қажет болған жағдайда мемлекеттік тексеруді. Іс жүзінде сіз белгілі бір аймақтарда тау-кен іздеуді де көресіз.
• Сатып алушының адвокаты келісім-шарт алдындағы сатушының сұрауларын көтереді және клиентке, соның ішінде ипотекалық ұсыныс шарттары мен сауалнама туралы есеп береді.

Критикалық емтихан нүктесі: айырбастау алдында жетекші принцип ескерту — сатып алушы абайлаңыз. Сатушы мүліктің физикалық жағдайындағы кемшіліктерді ерікті түрде көрсетуге міндетті емес, сондықтан сатып алушы тарап мұқият зерттейді. Емтиханшылар айырбастаудан кейін сатып алушы проблеманы анықтайтын факт үлгісін жақсы көреді және олар оны шығара алатынын сұрайды. Әдетте олар мүмкін емес, және неге екенін білу белгісі.

2 кезең: ХХ1ЖЖ аяқталуына ауыстыру

Келісімшарттарды айырбастау бүкіл транзакцияның топсасы болып табылады. Айырбастау алдында кез келген тарап жауапкершіліксіз кете алады. Айырбастау сәтінде келісім-шарт міндетті күшке ие болады және сатып алушы мүлікке әділ мүддеге ие болады. Бұл ауысым өте маңызды.

Exchange - қайтарымсыз нүкте. Оның алдында бәрі тергеу; барлығы екі тарап заңды түрде міндеттелетін аяқталу күніне дейін әкімшілік болғаннан кейін.

Айырбастау және аяқтау арасындағы сатып алушының кеңесшісі:

• аяқтауға дейінгі іздеулерді жүргізеді — сатып алушыны қорғайтын басымдық мерзімін алу үшін Жер тізілімінде OS1 іздеу және несие беруші тартылған сатып алушыға қарсы банкроттықты іздеу (K16).
.
• өткізу актісі (толық атауды беру үшін TR1) дайындайды және келіседі.
• Тақырып бойынша талаптарын көтереді — практикалық аяқтау келісімдері, кілттер қайда, сатушының ипотекасын босату қалай шешіледі.
• Несие берушіге есеп береді, ипотекалық авансты сұрайды және төленетін балансты көрсете отырып, аяқтау туралы мәлімдеме жасайды.

Мүліктегі тәуекел стандартты келісім-шарт бойынша айырбастау кезінде сатып алушыға өтеді, сондықтан ғимараттарды сақтандыру әдетте аяқталғаннан емес, айырбастаудан басталады. Бұл жалғыз факт ХХ3ЖЖ сұрақтарында сіз күткеннен жиірек шығады.

3-кезең: Аяқтау және аяқталғаннан кейінгі

O Аяқтағаннан кейін сатып алу ақшасы жіберіледі, аударым күшіне енеді және сатып алушы мүлікке құқықты алады. Содан кейін сағат емтихан алушылар жақсы көретін екі мерзімде басталады, өйткені олар дәл және тексеріледі:

• SDLT мәміле күшіне енген күннен кейін заңмен белгіленген терезе ішінде тапсырылуы тиіс — тапсырылған декларация және кез келген төленген салық. Бұл туралы толығырақ төменде.
Жер тізілімінде
• Тіркеу орындалу керек және сатып алушының қорғанысын сақтау үшін OS1 іздеу берген басымдық мерзімі ішінде болуы керек. Басымдық терезені өткізіп жібердіңіз және сіз клиентті аралық жазбаға жібердіңіз.

Аяқтаудан кейінгі SDLT және тіркеу қай жерде соқтығысатынына назар аударыңыз. Жақсы құрастырылған сұрақ SDLT қайтарымы мен тіркеуге өтінімнің реттелгенін білетін-білмегеніңізді тексереді — Жер тізілімі хабарланатын транзакцияны тіркеуді аяқтамас бұрын сізге SDLT қаралғанына дәлел қажет.

SDLT негіздері: логиканы тексерушілер шын мәнінде

Енді үміткерлер тым қиындатады. Сізге фунт үшін әрбір мөлшерлеме жолағын жаттап алудың қажеті жоқ — және тарифтер мен шекті мәндер өзгеретінін ескере отырып, сіз әрекет етпеуіңіз керек; Ағымдағы сандарды HMRC-ке қарсы тексеріңіз және емтихан көлемі үшін принциптерден жұмыс жасаңыз. Емтиханшылардың қандай сынағы құрылымын түсінесіз: SDLT мерзімі қашан, кім төлейді, не төлейді және қандай жеңілдіктер мен қосымша төлемдер қолданылады.

Кез келген SDLT мәселесіне қойылатын бес сұрақ

1. ақылы транзакция бар ма? SDLT Англиядағы жер бойынша ақылы үлесті сатып алудан бас тартады (Уэльсте жер транзакциясы салығы қолданылады — сарапшылар ара-тұра тексереді).
2. Алым төленетін сыйақы дегеніміз не? Әдетте баға, бірақ қолма-қол ақшасыз өтеуді, ипотекалық қарызды қабылдауды немесе біріктірілген байланысты транзакцияларды қадағалаңыз.
3. Сатып алушы кім және олардың мәртебесі қандай? Бірінші рет сатып алушыға жеңілдік, қосымша жылжымайтын мүлік үстеме ақы немесе компаниялар үшін жоғары тарифтердің барлығы кімнің сатып алатынын және оларда тағы нені алатынын көрсетеді.
4. Бұл тұрғын үй ме, әлде тұрғын емес пе? тариф құрылымдары әртүрлі және аралас мақсаттағы мүлік өз санатында — сүйікті тұзақ.
5. ол хабарланады ма және қашан? Сәйкес шекті мәннен асатын транзакциялардың көпшілігі қандай да бір салықтың нақты төленуі немесе төленбеуіне қарамастан, күшіне енген күннен бастап белгіленген күндер ішінде SDLT қайтарылуын талап етеді.

Осы бесеуін меңгеріңіз және сіз кез келген дерлік SDLT сұрағын баға кестесін оқымай-ақ шешуге болады. Емтихан алушы нақты санды сирек қалайды. Олар сіздің, айталық, сатып алушының пәтерге иелік ететінін, сондықтан қосымша тұрғын үй үшін қосымша ақы ойнатылатынын немесе бірінші рет сатып алушыға жеңілдік қолжетімсіз екенін анықтауды қалайды.

A жұмыс істеген мысалы

FLK2:

Priya мен Том Бристольда негізгі үй ретінде 480 000 фунт стерлингке тегін үй сатып алуда. Прияда қазірдің өзінде сатып алуға болатын пәтері бар, оны ұстап тұр. Олар ортақ ипотека алады. Аяқтау жұмаға белгіленген. Адвокат сұрайды: клиентке SDLT туралы не кеңес беру керек?

Бес сұрақты орындаңыз. Ақы төленетін транзакция — иә, тегін меншікті сатып алу. Қарау — £480,000. Сатып алушы мәртебесі - бұл басты мәселе: Прия жалға берілетін пәтерді сақтайтындықтан және ерлі-зайыптылар бірге сатып алатындықтан, бұл үй олардың негізгі резиденциясы болса да, қосымша тұрғын үйлер үшін жоғары тарифтер бүкіл сатып алуға қолданылады. Бірлескен сатып алушылар, егер олардың Yei қосымша жылжымайтын мүлікке ие болып, негізгі резиденцияны ауыстырмайтын болса, ұсталады. Тұрғын үй - иә. Хабарландыру қажет — иә және қайтару күшіне енген күннен кейін заңмен белгіленген терезеде берілуі керек, бұл аяқталады.

Емтихан алушының бағасы фунт пен пенс көрсеткіші емес. Бұл ерлі-зайыптылардың үйі болғанына қарамастан, қосымша ақы Прияның бұрыннан бар пәтері арқылы қолданылатыны байқалады. Бұл Property Practice сұрақтарының дәлелді қозғалысы қайта-қайта марапатталады.

Үміткерлердің SDLT

Үш қайталанатын қате:

• Ешбір салық төленбейтін кезде қайтару қажет емес деп есептейміз. Салық нөлге тең болған жағдайда да транзакция туралы хабарлауға болады. Тек салық шегін емес, хабарландыру шегін оқыңыз.
• Күшіне енетін күнді ұмыту әрқашан аяқталмайды. Әдетте солай, бірақ "айтарлықтай өнімділік" — мысалы, ресми аяқталмай тұрып иеленген сатып алушы — SDLT сағатын ерте іске қосуы мүмкін. Емтиханшылар мұны отырғызады.
• Англия мен Уэльстің қиыншылықтары. Уэльстегі жер - бұл Уэльс кірістер органы басқаратын, өзіндік мөлшерлемелері мен шекті мәндері бар жер транзакциялары салығы. Кардифф факті үлгісі - әдейі жасалған нұсқау.

Жалға алу және адамдарды басып алатын қосымша қабат

Freehold - негізгі көрсеткіш; leasehold FLK2 ұнататын қиындықтарды қосады. Мәміле жалгерлік сатып алу болып табылса, сатып алушының адвокаты жалдау шарттарын да зерттейді — мерзімнің ұзақтығы, жерді жалға алу және қызмет көрсету ақысының ережелері, басқаға беру немесе иеліктен шығару бойынша кез келген шектеулер және жалға берушінің келісімі қажет пе. Көбінесе басқарушы компания қатысады және сатып алушы қызмет ақысы шоттарын және кез келген негізгі жұмыс тарихын көргісі келеді.

O SDLT жағында, жаңа жалдау өз әжімін әкеледі: SDLT мерзімі ішінде төленетін жалдау ақысының таза келтірілген құны бойынша кез келген Y және премиумында алынуы мүмкін. Емтиханда NPV-ді қолмен есептеудің қажеті жоқ, бірақ жаңа жалдау гранты бұрыннан барын тағайындаудан басқаша қарастырылатынын мойындауыңыз керек. Бұл жерде тану есептеуден асып түседі.

A жылдам контраст жадта сақтауға тұрарлық:

Бір ретті оқу орындалмайды. Property Practice – «аз және жиі, уақыт қысымында қолданылатын» пән. Пайдасын беретін бірнеше әдеттер:

1. Бір апта бойы күн сайын жадтан уақыт шкаласын сызыңыз. Келісімшартқа дейінгі, айырбастау, аяқтау, аяқтау — әр қораптағы негізгі әрекетпен. Тоқсан секунд ішінде оның сызбасын соқыр етіп жасай алсаңыз, сұрақтар оңайырақ болады, себебі сіз фактілерді өзіңізде бар картаға орналастырып жатырсыз.
2. SDLT-ті кесте емес, шешім тармағы ретінде бұрғылаңыз. Бес сұрақты автоматты түрде орындағанша орындаңыз. Дәлелдемелерді ауыстыру; жартылай есте қалған нақты мөлшерлеме жоқ.
3. Оқшауланған мүлік туралы ғана емес, аралас тақырыпты сұрақтар қойыңыз. Нақты FLK2 құжаттары Меншік туралы Заңмен, Сеніммен, Өсиетпен, Қылмыстық және Адвокаттар шоттарымен араласады және ауысу құны нақты. Коммутаторды жаттықтырыңыз.
4. Қателерді ретке келтіруге арналған қате жауаптар журналын сақтаңыз. Тақырып бойынша сұрауларды алдын ала келісімшарт сұрауларымен шатастыра берсеңіз, бұл бес рет қайталаудың орнына бір рет атауға және түзетуге тұрарлық үлгі.

Міне, лайықты сұрақ банкі өз ақшасын табады. FLK тақырыбы мен тақырыпшасы бойынша тегтелген Ant Law SQE Сұрақтар банкі арқылы жұмыс істеу Property Practice-ді арнайы соғуға, содан кейін Тресттер мен Адвокаттар тіркелгілерінің арасындағы Меншік туралы сұрақты тануға мәжбүрлейтін аралас жинақтарға өтуге мүмкіндік береді. Смарт тәжірибе қозғалтқышы сіз қателескен реттілік сұрақтарын қайталайды, бұл дәл осы пәнге қажет бұрғылау. Сұрақ стилі туралы екінші пікірді алғыңыз келсе, CELE SQE – қарауға тұрарлық тағы бір ресурс.

Property Practice үлкен SQE суретте

Жер бедерін жылдам еске салу, себебі контекст басымдықты анықтауға көмектеседі. Property Practice – Wills and the Administration of Estates, Адвокаттар есептері, Жер құқығы, Трасттар және Қылмыстық құқық және тәжірибемен қатар FLK2 алты пәнінің бірі. FLK2 - SQE1 жартысы; FLK1 қалған жеті пәнді қамтиды. FLK1 және FLK2 әрқайсысы 180 бір жақсы жауап беретін көп таңдаулы сұрақ, өз күні екі сессияға қатысты — олар бір марафон емес, бөлек отырыстар.

Property Practice және Жер Заңы бір-біріне қатты сәйкес келеді және ақылды үміткерлер оларды бірге қайта қарайды: Жер туралы заң сізге доктринаны береді (бірлескен меншік, сервитуттар, жалға алу, басымдықтар), Property Practice доктринаны іске асыратын транзакцияны береді. Оларды тандемде үйреніңіз және сіз екі пәнді бір бағадан көп емес тиімді түрде қайта қарайсыз.

Кішірейту: SQE1 - Англия мен Уэльстегі адвокат біліктілігіне апаратын жолдың бір бөлігі ғана. Сондай-ақ, сіз SQE2 бес практикалық дағдыларына ие боласыз, Qualifying Work Experience екі жылын аяқтайсыз, біліктілік дәрежесі немесе баламасы бар және SRA сипаты мен жарамдылық талаптарын қанағаттандырасыз. Property Practice білімі емтиханнан кейін де буланып кетпейді — бұл мамандықтың үлкен бөлігі үшін күнделікті нан, сондықтан күш-жігер тапсырудан асып түседі. Пішім, отырыстар және алымдар бойынша беделді ұстанымды білу үшін форумда жартылай есте қалған кез келген нәрсеге сенбей, әрқашан sqe.sra.org.uk мекенжайын тексеріңіз.

Өзіне сенімді үміткерлерді ажырататын бір әдет

Егер мен Property Practice-ді бір нұсқауға дейін дистилляциялауым керек болса, ол мынау: сахнаны үнсіз атамайынша ешқашан сұраққа жауап бермеңіз. Келісімшартқа дейінгі, айырбастаудан кейінгі, аяқталғаннан кейінгі. Бұл екі секундтық әдет бүкіл сұрақты қайта қарастырады және сізді емтихан тапсырушы ретін болжаған адамдар үшін отырғызған азғырушы, бірақ қате нұсқадан алшақтатады.

Олай болса, салық пайда болған кезде бес SDLT сұрағын орындаңыз және Жер заңын жақын ұстаңыз және Property Practice алаңдаушылықтан қағазда шынымен көргіңіз келетін тақырыптардың біріне ауысады.

Теорияны белгілерге айналдыруға дайынсыз ба? Бүгін кешке жадтан тасымалдау хронологиясының сызбасын жасаңыз, содан кейін оны antlaw.ai мекенжайындағы Ant Law SQE Сұрақтар банкіндегі Property Practice сұрақтар жинағымен сынап көріңіз — олар автоматты түрде болғанша реттілік пен SDLT дәлелдеуді үйреніңіз және кез келген жауапты таңдау үшін AI заң мұғалімін пайдаланыңыз.' Сұрақтар? Команда [email protected].