Property Practice per FLK2: passos de transmissió i conceptes bàsics de SDLT

Property Practice provoca més candidats FLK2 del que hauria. No perquè la llei sigui diabòlica, no ho és, sinó perquè el subjecte premia un tipus específic de coneixement: l'ordre en què passen les coses i la capacitat d'encabir un patró de fets en aquest ordre a gran velocitat. Obteniu un client que està comprant un pis d'arrendament amb una hipoteca, un paràgraf de fets i 100 segons per decidir què ha de fer l'advocat a continuació. Pànic a la seqüència i tindreu marques d'hemorràgia a tot el tema.

, doncs, arreglem les dues coses en què els examinadors es basen més en aquesta part del pla d'estudis: la transacció de transmissió de principi a fi i la mecànica de l'impost sobre la terra de l'impost de timbre. Aconsegueix aquests dos sòlids i Property Practice deixa de ser el tema que temis i es converteixi en un dels teus anotadors més fiables del dia.

Per què Property Practice se sent més dur del que és

Aquí és el que es perden els candidats. Les preguntes Property Practice poques vegades es posen a prova si coneixeu una regla fosca. Estan provant si sabeu on sou de la transacció i què fa un advocat competent en aquest moment exacte. L'examinador et deixa caure al mig d'un tracte i et pregunta: què ara?

Aquesta és una habilitat estructural, no un abocament de memòria. Si heu creat una cronologia mental clara d'una transacció de transmissió, podeu respondre la majoria de preguntes sobre la propietat fent-vos una pregunta: De quina etapa és aquesta? Precontracte? Entre l'intercanvi i la finalització? Postcompleció? Un cop localitzat l'escenari, normalment s'anuncia l'acció correcta.

Els candidats que lluiten són els que revisen la propietat com un munt de fets desconnectats (recerques aquí, requisits allà, SDLT en algun lloc del darrere), sense cap columna vertebral que la subjecti. La columna vertebral és la seqüència. Construeix-ho primer.

La prova dels examinadors de la seqüència de transport es repeteix

A passa per tres grans fases. Apreneu-les com a fases i, a continuació, pengeu-ne el detall.

Fase 1: precontracte

Aquesta és l'etapa d'investigació. L'advocat del comprador està fent la diligència deguda i l'advocat del venedor proporciona la matèria primera. Els moviments clau:

• L'advocat del venedor prepara i envia el esborrany de contracte juntament amb la prova del títol: les còpies oficials del registre de la terra registrada o l'epítom del títol i deduint la cadena per al cas no registrat més rar.
• L'advocat del comprador investiga el títol, buscant qualsevol cosa que perjudiqui el valor de la propietat o l'ús previst del client: pactes restrictius, servituds, avisos, càrrecs registrats.
• L'advocat del comprador duu a terme cerques: la recerca de l'autoritat local, el drenatge i l'aigua, el medi ambient i una comprovació del presbiteri si escau. A la pràctica també veureu una cerca de mineria en determinades regions.
• L'advocat del comprador planteja consultes precontractual del venedor i informa al client, incloses les condicions de l'oferta hipotecaria i l'enquesta.

Punt crític de l'examen: abans de l'intercanvi, el principi rector és caveat emptor: compte amb el comprador. El venedor no està obligat a declarar defectes voluntaris en l'estat físic de la propietat, per això precisament la part del comprador investiga tan a fons. Als examinadors els encanta un patró de fets en què el comprador descobreix un problema després de l'intercanvi i pregunta si pot retirar-se. Normalment no poden, i saber per què és la marca.

Fase 2: Canvi fins a la finalització

L'intercanvi de contractes és la frontissa de tota la transacció. Abans del canvi, qualsevol de les parts pot marxar sense cap responsabilitat. En el moment del canvi, el contracte esdevé vinculant i el comprador adquireix un interès equitatiu en la propietat. Aquest canvi importa enormement.

Exchange és el punt de no retorn. Tot abans és investigació; tot després de l'administració cap a una data de finalització amb la qual les dues parts estan legalment compromeses.

Entre el canvi i la finalització el procurador del comprador:

• Realitza les cerques prèvies a la finalització: una cerca OS1 al Registre de la Propietat per obtenir un període de prioritat que protegeixi el comprador i una recerca de fallida (a K16) contra el comprador on hi ha un prestador.
• Prepara i accepta l'escriptura de transferència (un TR1 per a una transferència de títol sencer).
• Aixeca requisicions sobre el títol: els acords pràctics de finalització, on es troben les claus, com es tractarà la liquidació de la hipoteca del venedor.
• Informa al prestador, sol·licita l'avançament de la hipoteca i prepara una declaració de finalització que mostra el saldo pendent.

El risc de la propietat passa al comprador a canvi en virtut d'un contracte estàndard, per la qual cosa l'assegurança d'edificis normalment es posa en marxa des del canvi, no de la finalització. Aquest fet únic apareix a les preguntes FLK2 amb més freqüència del que esperíeu.

Fase 3: Finalització i postcompleció

Un cop finalitzada, s'envien els diners de la compra, la transferència es fa efectiva i el comprador té dret a la propietat. Aleshores, el rellotge comença amb dos terminis que els examinadors adoren perquè són precisos i comprovables:

• SDLT s'ha de tractar (la declaració presentada i qualsevol impost pagat) dins de la finestra legal posterior a la data efectiva de la transacció. Més informació a continuació.
• Registració al Registre de la Propietat s'ha de seguir, i ha de passar dins del període de prioritat donat per la cerca OS1 per mantenir intacta la protecció del comprador. Perdreu la finestra de prioritat i heu exposat el client a una entrada intermèdia.

Observeu com la postcompleció és on xoquen SDLT i registre. Una pregunta ben construïda comprovarà si sabeu que la declaració SDLT i la sol·licitud de registre estan seqüenciades; necessiteu proves que s'ha resolt l'SDLT abans que el Registre de la Propietat completi el registre d'una transacció notificable.

SDLT: els examinadors de lògica realment recompensen

Ara per a la part els candidats es compliquen massa. No cal que memoritzeu totes les bandes de tarifes a la lliura, i atès que les taxes i els llindars canvien, no hauríeu d'intentar-ho; verificar les xifres actuals amb HMRC i, per a l'abast de l'examen, treballar a partir dels principis. El que els examinadors posen a prova és el vostre coneixement de l'estructura : quan s'ha de pagar el SDLT, qui paga, què és el que s'ha de pagar i quines exempcions i recàrrecs s'apliquen.

Les cinc preguntes per fer de qualsevol problema SDLT

1. Hi ha una transacció amb càrrec? SDLT mossega sobre l'adquisició d'un interès gravable en terres a Anglaterra (l'impost sobre transaccions de terres s'aplica a Gal·les, una cosa que els examinadors de distinció sondegen de tant en tant).
2. Quina és la contraprestació a cobrar? Normalment el preu, però vigileu la contraprestació no en efectiu, l'assumpció d'un deute hipotecari o les transaccions vinculades que s'agreguen.
3. Qui és el comprador i quin és el seu estat? L'alleujament per al comprador per primera vegada, un recàrrec addicional per a la propietat o les tarifes més altes per a les empreses fan que siguin qui adquireix i què més posseeixen.
4. És residencial o no residencial? Les estructures tarifàries són diferents i la propietat d'ús mixt es troba a la seva pròpia categoria: una trampa preferida.
5. S'ha de notificar i per quan? La majoria de les transaccions per sobre del llindar rellevant requereixen una devolució SDLT dins d'un nombre determinat de dies des de la data d'entrada en vigor, independentment de si realment es paga algun impost.

Domineu aquests cinc i podreu enraonar-vos a través de gairebé qualsevol pregunta SDLT sense recitar una taula de tarifes. L'examinador rarament vol una xifra exacta. Volen que identifiquis que, per exemple, el comprador ja és propietari d'un pis, de manera que el recàrrec de l'habitatge addicional està en joc, o que l'alleujament del comprador per primera vegada no està disponible perquè la contraprestació supera el límit.

A

Proveu aquest patró de fets, del tipus que trobareu a FLK2:

Priya i Tom estan comprant una casa lliure a Bristol per 480.000 £ com a casa principal. La Priya ja és propietària d'un pis de lloguer, que es manté. Prenen una hipoteca conjunta. La finalització està prevista per a divendres. L'advocat pregunta: què s'ha d'assessorar al client sobre SDLT?

Treballeu les cinc preguntes. Transacció amb càrrec: sí, adquisició d'una propietat lliure. Contraprestació: 480.000 £. Estat de comprador: aquest és el quid: com que Priya conserva el pis de lloguer i la parella compra conjuntament, les tarifes més altes per als habitatges addicionals s'apliquen a tota la compra, tot i que aquesta casa serà la seva residència principal. Els compradors conjunts queden atrapats si o d'ells acaben posseint una propietat addicional i no substitueixen una residència principal. Residencial, sí. Notificable: sí, i la declaració s'ha de presentar dins del període legal posterior a la data efectiva, que aquí és la finalització.

La nota de l'examinador no és la xifra de lliures i cèntims. S'ha vist que el recàrrec s'aplica a través del pis existent de Priya tot i que aquesta és la casa de la parella. Aquest és el moviment de raonament Property Practice que les preguntes recompensen una i altra vegada.

On els candidats van malament a SDLT

Tres errors recurrents:

• S'assumeix que no cal devolució quan no s'ha de pagar cap impost. Una transacció pot ser notificable fins i tot quan l'impost surt a zero. Llegeix el llindar de notificació, no només el llindar fiscal.
• Oblidar la data efectiva no sempre és la finalització. Normalment ho és, però "un rendiment substancial" (per exemple, el comprador que pren possessió abans de la finalització formal) pot activar el rellotge SDLT abans d'hora. Els examinadors planten això.
• Muddling England and Wales. Land in Wales és un impost sobre transaccions de terres, administrat per l'Autoritat Tributària de Gal·les, amb els seus propis tipus i llindars. Un patró de fet de Cardiff és una indicació deliberada.

Leasehold i la capa addicional que atrau la gent

Freehold és la línia de base; arrendament afegeix complicacions que a FLK2 li encanta. Quan la transacció és una compra d'arrendament, l'advocat del comprador també investiga els termes de l'arrendament: la durada del termini, les disposicions del lloguer del sòl i les despeses de servei, qualsevol restricció a la cessió o alienació i si es requereix el consentiment del propietari. Sovint hi ha una empresa de gestió implicada, i el comprador voldrà veure els comptes de càrrecs del servei i qualsevol historial d'obres importants.

Al costat de SDLT, un nou contracte d'arrendament comporta la seva pròpia arruga: SDLT es pot cobrar tant en qualsevol prima com sobre el valor actual net del lloguer a pagar durant el termini. No cal que calculeu el VAN a mà a l'examen, però heu de reconèixer que una concessió d'un nou contracte d'arrendament es tracta de manera diferent a una cessió d'un existent. El reconeixement supera el càlcul aquí.

A un contrast ràpid que val la pena dedicar a la memòria:

Com revisar Property Practice perquè quedi

La lectura de la seqüència una vegada no es mantindrà. Property Practice és un tema "poc i sovint, aplicat sota pressió de temps". Alguns hàbits que donen els seus fruits:

1. Dibuixa la línia de temps de la memòria cada dia durant una setmana. Precontracte, intercanvi a finalització, postcompleció, amb l'acció clau a cada quadre. Quan podeu dibuixar-lo a cegues en noranta segons, les preguntes es fan molt més fàcils perquè col·loqueu fets en un mapa que ja teniu.
2. Drill SDLT com a arbre de decisions, no com a taula. Practica executant les cinc preguntes fins que siguin automàtiques. El raonament es transfereix; una tarifa específica que mig recordeu que no.
3. Feu preguntes de temes diversos, no només la propietat aïllada. Els documents FLK2 reals entrellacen la propietat amb la llei de la terra, els fideïcomisos, els testaments, els comptes penals i els advocats, i el cost del canvi és real. Practica l'interruptor.
4. Manteniu un registre de respostes incorrectes específic per als errors de seqüenciació. Si continueu confonent les sol·licituds al títol amb les consultes prèvies al contracte, aquest és un patró que val la pena anomenar i arreglar una vegada en lloc d'ensopegar cinc vegades.

Aquí és on un banc de preguntes decent es guanya. Treballar amb la pregunta Ant Law SQE Bank, etiquetada per tema i subtema FLK, us permet marcar específicament Property Practice i, a continuació, passar a conjunts entrellaçats que us obliguen a reconèixer una pregunta de propietat situada entre una de fideïcomisos i una de comptes d'advocats. El motor de pràctica intel·ligent segueix ressorgint les preguntes de seqüenciació que us heu equivocat, que és exactament la perforació que necessita aquest tema. Si voleu una segona opinió sobre l'estil de preguntes, CELE SQE és un altre recurs que val la pena mirar.

On Property Practice es troba a la imatge SQE més gran

Recordatori ràpid del terreny, perquè el context us ajuda a prioritzar. Property Practice és una de les sis assignatures FLK2, juntament amb Wills and the Administration of Estates, Comptes d'advocats, Dret del sòl, Fideicomisos i Dret i pràctica penal. FLK2 és la meitat de SQE1; FLK1 cobreix les altres set matèries. Cadascun de FLK1 i FLK2 són 180 preguntes d'opció múltiple amb la millor resposta, que es van asseure en dues sessions el seu propi dia: són sessions separades, no una marató.

Property Practice i la Llei de la Terra es superposen molt, i els candidats intel·ligents les revisen junts: la Llei de la Terra us dóna la doctrina (copropietat, servituds, arrendaments, prioritats), Property Practice us ofereix la transacció que fa funcionar la doctrina. Apreneu-les en tàndem i reviseu dues assignatures de manera efectiva per no gaire més que el preu d'una.

Ampliació directa: SQE1 només és una part de la ruta per obtenir la qualificació d'advocat a Anglaterra i Gal·les. També comptaràs amb les cinc habilitats pràctiques de SQE2, completar dos anys de Qualifying Work Experience, tenir un títol qualificatiu o equivalent i complir els requisits de caràcter i idoneïtat de SRA. El coneixement Property Practice tampoc s'evapora després de l'examen: és el pa de cada dia per a una gran part de la professió, de manera que l'esforç augmenta molt més enllà de l'aprovació. Per a la posició autoritzada sobre el format, les sessions i les tarifes, comproveu sempre sqe.sra.org.uk en lloc de confiar en qualsevol cosa que recordeu mig d'un fòrum.

L'únic hàbit que separa els candidats confiats

Si hagués de destil·lar Property Practice en una sola instrucció, és aquesta: mai respongues a una pregunta fins que no hagis posat el nom de l'escenari en silenci. Precontracte, postcanvi, postfinalització. Aquest hàbit de dos segons replanteja tota la pregunta i us allunya de l'opció temptadora però equivocada que l'examinador va plantar per a les persones que van endevinar la seqüència.

Feu això, executeu les cinc preguntes SDLT quan apareguin els impostos i mantingueu la Llei de la Terra a prop, i Property Practice passarà d'una preocupació a un dels temes que realment voleu veure al paper.

Llest per convertir la teoria en notes? Dibuixeu la línia de temps de transmissió de la memòria aquesta nit i, a continuació, comproveu-la amb un conjunt de preguntes Property Practice al banc de preguntes Ant Law SQE a antlaw.ai: practiqueu la seqüenciació i el raonament SDLT fins que siguin automàtics i utilitzeu el Tutor legal d'IA per eliminar qualsevol resposta que no us pugueu explicar a vosaltres mateixos. Preguntes? L'equip és a [email protected].