FLK2 için Property Practice: Aktarım Adımları ve SDLT Temelleri

Property Practice, olması gerekenden daha fazla FLK2 adayını tetikliyor. Kanun şeytani olduğu için değil - öyle değil - ama konu belirli bir tür bilgiyi ödüllendirdiği için: olayların gerçekleştiği düzen ve bir olgu modelini bu düzene hızlı bir şekilde yerleştirme yeteneği. Bir ipotekle kiralık bir daire satın alan bir müşteriniz, bir paragraflık gerçekler ve avukatın bundan sonra ne yapması gerektiğine karar vermesi için 100 saniyeniz var. Sırada panik yaparsanız tüm konu boyunca kanama izleri bırakırsınız.

SÖyleyse gelin müfredatın bu bölümünde sınav görevlilerinin en çok önem verdiği iki şeyi düzeltelim: baştan sona devir işlemi ve Damga Vergisi Arazi Vergisi'nin işleyişi. Bu iki sağlam şeyi alın ve Property Practice, korktuğunuz konu olmayı bırakır ve gün içinde en güvenilir puanlayıcılarınızdan biri haline gelir.

Neden Property Practice olduğundan daha zor hissettiriyor

İşte adayların gözden kaçırdığı şey şu. Property Practice soruları, belirsiz bir kuralı bilip bilmediğinizi nadiren test eder. işlemin neresinde olduğunuzu ve yetkili bir avukatın tam o anda ne yaptığını bilip bilmediğinizi test ediyorlar. Sınav görevlisi sizi anlaşmanın tam ortasına bırakır ve şunu sorar: Şimdi ne olacak?

Bu yapısal bir beceridir, hafıza dökümü değil. Bir devir işleminin net bir zihinsel zaman çizelgesini oluşturduysanız, Mülkiyetle ilgili çoğu soruyu kendinize şu soruyu sorarak yanıtlayabilirsiniz: Bu hangi aşama? Sözleşme öncesi? Değişim ve tamamlanma arasında mı? Tamamlama sonrası mı? Sahneyi belirledikten sonra genellikle doğru eylem kendini duyurur.

Mücadele eden adaylar, Mülkiyet'i birbiriyle bağlantısız gerçekler yığını olarak revize eden adaylardır - aramalar burada, talepler orada, SDLT arkada bir yerde - onları bir arada tutan bir omurga yok. Omurga dizidir. Önce bunu oluşturun.

İletim dizisi denetçileri tekrar üzerinde test yapıyor

A konut alımı üç geniş aşamadan geçiyor. Bunları aşamalar halinde öğrenin, ardından her birine ayrıntıyı asın.

Paşama 1: Ön sözleşme

Bu soruşturma aşamasıdır. Alıcının avukatı durum tespiti yapıyor ve satıcının avukatı ham maddeyi sağlıyor. Anahtar hareketler:

• Satıcının avukatı, sözleşme taslağını, tapu belgesiyle (kayıtlı arazi için tescilin resmi kopyaları veya tapu özeti ve daha nadir kayıt dışı davalar için zincir çıkarımı) birlikte hazırlar ve gönderir.
• Alıcının avukatı Mülkün değerini araştırır, mülkün değerine veya müşterinin kullanım amacına zarar veren herhangi bir şeyi arar: kısıtlayıcı sözleşmeler, irtifak hakları, bildirimler, kayıtlı masraflar.
• Alıcının avukatı aramalarını yürütür - yerel otorite araması, drenaj ve su, çevre ve ilgili yerlerde kanal kontrolü. Uygulamada ayrıca belirli bölgelerde madencilik araması da göreceksiniz.
• Alıcının avukatı, satıcının sözleşme öncesi taleplerini iletir ve ipotek teklifi koşulları ve anket dahil olmak üzere müşteriye rapor verir.

Kritik sınav noktası: Değişimden önce, yol gösterici prensip Emptor'yi dikkate alın — alıcı dikkatli olun. Satıcı, mülkün fiziksel durumundaki kusurları gönüllü olarak kabul etmek zorunda değildir, bu nedenle alıcı tarafı bu kadar ayrıntılı bir şekilde araştırır. Denetçiler, alıcının takas sonrasında bir sorun keşfettiği ve çekilip çekilemeyeceğini sorduğu veri modelini severler. Genellikle bunu yapamazlar ve bunun nedenini bilmek de işarettir.

Paşama 2: Tamamlanmaya geçiş

Sözleşme değişimi tüm işlemin temelini oluşturur. Takas öncesinde her iki taraf da sorumluluk üstlenmeden çekip gidebilir. Takas anında, sözleşme bağlayıcı hale gelir ve alıcı, mülk üzerinde hakkaniyete uygun bir menfaat elde eder. Bu değişim son derece önemli.

EDeğişim geri dönüşü olmayan noktadır. Ondan önceki her şey soruşturmadır; Bundan sonraki her şey, her iki tarafın da artık yasal olarak taahhüt ettiği tamamlanma tarihine doğru idare edilir.

Takas ile tamamlama arasında alıcının avukatı:

• tamamlanma öncesi aramaları gerçekleştirir - alıcıyı koruyan bir öncelik süresi elde etmek için Tapu Sicilinde bir OS1 araştırması ve bir borç verenin dahil olduğu alıcıya karşı bir iflas araştırması (K16).
• PDevir senedini (tam tapu devri için TR1) hazırlar ve kabul eder.
• Başlığa ilişkin talepleri yükseltir — pratik tamamlama düzenlemeleri, anahtarların nerede olduğu, satıcının ipoteğinin iptalinin nasıl ele alınacağı.
• Borç verene rapor verir, ipotek avansını talep eder ve vadesi gelen bakiyeyi gösteren bir tamamlama beyanı hazırlar.

Mülk riski, standart bir sözleşme kapsamında takas yoluyla alıcıya geçer; bu nedenle bina sigortası genellikle tamamlanmak yerine takas yoluyla devreye alınır. Bu tek gerçek, FLK2 sorularında beklediğinizden daha sık karşımıza çıkıyor.

Paşama 3: Tamamlama ve tamamlama sonrası

OSatın alma işlemi tamamlandığında para gönderilir, devir gerçekleşir ve alıcı mülkün hakkına sahip olur. Daha sonra zaman, kesin ve test edilebilir oldukları için sınav uzmanlarının çok sevdiği iki son tarihle başlar:

• SDLT ile ilgili olarak - beyanname ve ödenen vergiler - işlemin yürürlüğe girdiği tarihten sonra yasal süre içinde ele alınmalıdır. Aşağıda bununla ilgili daha fazla bilgi var.
Tapu Siciline
• Kayıt takip edilmeli ve alıcının korumasının bozulmaması için bunun OS1 araması tarafından verilen öncelik süresi içinde gerçekleşmesi gerekir. Öncelik penceresini kaçırırsanız istemciyi araya giren bir girişle karşı karşıya bırakırsınız.

SDLT ile kaydın çakıştığı yerde tamamlama sonrası durumun nasıl olduğuna dikkat edin. İyi yapılandırılmış bir soru, SDLT iadesinin ve kayıt başvurusunun sıralı olduğunu bilip bilmediğinizi test edecektir; Tapu Dairesinin bildirimi zorunlu bir işlemin kaydını tamamlamasından önce SDLT ile ilgilenildiğine dair kanıta ihtiyacınız vardır.

SDLT'nin temelleri: mantık denetçileri aslında ödüllendiriyor

Şimdi adayların aşırı karmaşık olduğu kısım var. Pound'a kadar her oran bandını ezberlemenize gerek yok; oranlar ve eşikler değiştiği için bunu yapmaya çalışmamalısınız; Mevcut rakamları HMRC'ye göre doğrulayın ve sınav kapsamı için ilkelere göre çalışın. Denetçilerin test ettiği şey, yapısını ne kadar kavrayabildiğinizdir: SDLT'nin vadesi geldiğinde, kim öder, ne ücretlendirilebilir ve hangi indirimler ve ek ücretler uygulanır.

Herhangi bir SDLT sorunuyla ilgili sorulacak beş soru

1. Ücrete tabi bir işlem var mı? SDLT, İngiltere'deki bir arazide ücretli bir faizin satın alınmasına karşı çıkıyor (Galler'de Arazi İşlem Vergisi geçerlidir - ayrım denetçileri ara sıra araştırır).
2. Ücretlendirilebilir bedel nedir? Genellikle fiyattır ancak gayri nakdi bedele, ipotek borcunun üstlenilmesine veya toplu hale getirilen bağlantılı işlemlere dikkat edin.
3. Alıcı kimdir ve durumları nedir? İlk kez alıcılara kolaylık, ek mülk ek ücreti veya şirketler için daha yüksek oranlar, kimin satın aldığına ve başka neye sahip olduğuna bağlıdır.
4. Konut mu yoksa konut dışı mı? Ücret yapıları farklılık gösteriyor ve karma kullanımlı mülkler kendi kategorisinde yer alıyor; favori bir tuzak.
5. Bildirilebilir mi ve ne zamana kadar? İlgili eşiğin üzerindeki çoğu işlem, herhangi bir verginin gerçekten ödenip ödenmeyeceğine bakılmaksızın, geçerlilik tarihinden itibaren sabit sayıda gün içinde bir SDLT iadesi gerektirir.

Bu beş konuda ustalaştığınızda, oran tablosunu okumadan hemen hemen her SDLT sorusunu mantık yoluyla çözebilirsiniz. Denetçi nadiren kesin bir rakam ister. Örneğin, alıcının zaten bir daireye sahip olduğunu, dolayısıyla ek konut ek ücretinin söz konusu olduğunu veya bedelin tavanı aştığı için ilk kez alıcıya kolaylık sağlanamayacağını belirlemenizi istiyorlar.

A örnek çalıştı

Bu gerçek modelini deneyin; FLK2:

Priya ve Tom, ana evleri olarak Bristol'da 480.000 £ karşılığında müstakil bir ev satın alıyorlar. Priya'nın hâlihazırda satın alıp kiralayabileceği bir dairesi var ve bu daireyi elinde tutuyor. Ortak ipotek alıyorlar. Cuma gününe kadar tamamlanması planlanıyor. Avukat şunu sorar: Müşteriye SDLT hakkında ne söylenmelidir?

Beş soruyu çözün. Ücretlendirilebilir işlem - evet, bir mülkiyetin edinilmesi. Bedel – 480.000 £. Alıcı durumu - işin püf noktası bu: Priya, kiraya verilen daireyi elinde tuttuğundan ve çift ortak satın aldığından, bu ev onların ana ikametgahı olsa bile, ek konutlar için daha yüksek oranlar tüm satın alma işlemine uygulanıyor. Ortak alıcılardan either'nin ek bir mülk sahibi olması ve ana konutun yerini almaması durumunda yakalanırlar. Konut - evet. Bildirilebilir — evet ve iadenin, burada tamamlanan yürürlük tarihinden sonraki yasal süre içinde yapılması gerekir.

Sınav notu pound ve peni rakamı değil. Priya'nın mevcut dairesi çiftin evi olmasına rağmen ek ücretin geçerli olduğu görülüyor. Property Practice soruların tekrar tekrar ödüllendirdiği mantık hareketi budur.

Adayların SDLT

Yinelenen üç hata:

• AVergi ödenmediğinde iadeye gerek olmadığı varsayılır. Vergi sıfır olsa bile bir işlemin bildirimi yapılabilir. Yalnızca vergi eşiğini değil, bildirim yükümlülüğü eşiğini de okuyun.
• Geçerlilik tarihini unutmak her zaman tamamlanma anlamına gelmez. Genellikle öyledir, ancak "önemli performans" (örneğin, alıcının resmi tamamlanmadan önce mülkü ele geçirmesi) SDLT saatini erken tetikleyebilir. Denetçiler bunu yerleştirdiler.
• İngiltere ve Galler'in birbirine karışması. Galler'deki arazi, Galler Gelir İdaresi tarafından uygulanan ve kendi oranları ve eşikleri olan Arazi İşlem Vergisidir. Cardiff olgu modeli kasıtlı bir ipucudur.

Kiralama ve insanları yakalayan ekstra katman

Serbest Sahiplik temel noktadır; kiralama, FLK2'nin sevdiği komplikasyonları ekliyor. İşlemin özel bir satın alma olması durumunda, alıcının avukatı aynı zamanda kira şartlarını da (sürenin uzunluğu, zemin kirası ve hizmet bedeli hükümleri, devir veya devir ile ilgili kısıtlamalar ve ev sahibinin onayının gerekli olup olmadığı) araştırır. Çoğunlukla işin içinde bir yönetim şirketi bulunur ve alıcı, hizmet bedeli hesaplarını ve büyük işlerin geçmişini görmek isteyecektir.

SDLT tarafında, yeni bir kiralama kendi kırışıklıklarını da beraberinde getirir: SDLT, dönem boyunca ödenecek kiranın net bugünkü değeri üzerinden herhangi bir ve prim üzerinden ücretlendirilebilir. Sınavda NPV'yi elle hesaplamanıza gerek yoktur, ancak yeni bir kira tahsisinin mevcut bir kira tahsisinden farklı olarak ele alındığını bilmelisiniz. Burada tanınma, hesaplamanın önüne geçer.

A hafızaya alınmaya değer hızlı kontrast:

Property Practice'nin kalıcı olması için nasıl revize edilir

Sırayı bir kez okumak işe yaramaz. Property Practice is a "little and often, applied under time pressure" subject. Faydalı birkaç alışkanlık:

1. DZaman çizelgesini bir hafta boyunca her gün hafızadan çizin. Sözleşme öncesi, takastan tamamlamaya, tamamlamadan sonra - her kutudaki anahtar eylemle birlikte. When you can sketch it blind in ninety seconds, the questions get much easier because you're placing facts on a map you already own.
2. Drill SDLT as a decision tree, not a table. Practise running the five questions until they're automatic. Gerekçe aktarımları; yarım yamalak hatırladığınız belirli bir oran öyle değil.
3. Sadece Mülkiyeti izole etmekle kalmayıp, karışık konu soruları da sorun. Gerçek FLK2 belgeleri, Mülkiyeti Arazi Hukuku, Tröstler, Vasiyetnameler, Ceza ve Avukat Hesapları ile birleştirir ve geçiş maliyeti gerçektir. Geçiş alıştırması yapın.
4. Sıralama hatalarına özel bir yanlış cevap günlüğü tutun. Tapu taleplerini sözleşme öncesi sorularla karıştırmaya devam ederseniz, bu, beş kez hata yapmak yerine bir kez adlandırıp düzeltmeye değer bir kalıptır.

İyi bir soru bankasının geçimini sağladığı yer burasıdır. FLK konusu ve alt konusuna göre etiketlenen Ant Law SQE Soru Bankası üzerinde çalışmak, Property Practice'yi özel olarak oluşturmanıza, ardından sizi Tröstler ve Avukat Hesapları arasında yer alan bir Mülk sorusunu tanımaya zorlayan aralıklı setlere geçmenize olanak tanır. Akıllı alıştırma motoru, yanlış yaptığınız sıralama sorularını yeniden yüzeye çıkarmaya devam ediyor; bu da tam olarak bu konunun ihtiyaç duyduğu detaylandırmadır. Soru stili hakkında ikinci bir fikir edinmek isterseniz CELE SQE, göz atmaya değer başka bir kaynaktır.

Property Practice, daha büyük SQE resminde nerede bulunuyor

Bölgenin hızlı hatırlatıcısı, çünkü bağlam öncelikleri belirlemenize yardımcı olur. Property Practice, Wills and the Administration of Estates, Avukat Hesapları, Arazi Hukuku, Tröstler ve Ceza Hukuku ve Uygulaması ile birlikte altı FLK2 konusundan biridir. FLK2, SQE1'nin yarısıdır; FLK1 diğer yedi konuyu kapsamaktadır. FLK1 ve FLK2'nin her biri, kendi günlerinde iki oturumda gerçekleştirilen 180 tek en iyi yanıtlı çoktan seçmeli sorudan oluşur; bunlar ayrı oturumlardır, tek bir maraton değildir.

Property Practice ve Arazi Hukuku büyük ölçüde örtüşmektedir ve akıllı adaylar bunları birlikte revize etmektedir: Arazi Hukuku size doktrini verir (müşterek mülkiyet, irtifak hakları, kiralamalar, öncelikler), Property Practice ise doktrini uygulamaya koyan işlemi verir. Bunları birlikte öğrenin ve iki konuyu etkili bir şekilde bir konunun fiyatından fazla olmayan bir fiyata revize edin.

Doğrudan uzaklaştırma: SQE1, İngiltere ve Galler'de avukat yeterliliğine giden yolun yalnızca bir parçasıdır. Ayrıca SQE2'nin beş pratik becerisine sahip olacak, iki yıllık Qualifying Work Experience'yi tamamlayacak, yeterlilik derecesine veya eşdeğerine sahip olacak ve SRA'nin karakter ve uygunluk gereksinimlerini karşılayacaksınız. Property Practice bilgisi sınavdan sonra da buharlaşmaz; bu, mesleğin büyük bir kısmı için günlük ekmektir, dolayısıyla çaba, geçişin çok ötesine geçer. Format, oturumlar ve ücretler konusunda yetkili konum için, bir forumdan yarım yamalak hatırladığınız herhangi bir şeye güvenmek yerine her zaman sqe.sra.org.uk adresini kontrol edin.

Kendine güvenen adayları ayıran tek alışkanlık

Eğer Property Practice'yi tek bir talimata indirgemek zorunda kalsaydım, o da şudur: Sahneye sessizce isim vermeden hiçbir soruyu yanıtlamayın. Sözleşme öncesi, değişim sonrası, tamamlama sonrası. Bu iki saniyelik alışkanlık, tüm soruyu yeniden çerçeveliyor ve sizi, sınav yapan kişinin sırayı tahmin eden insanlar için yerleştirdiği cazip ama yanlış seçenekten uzaklaştırıyor.

Bunu yapın, vergi göründüğünde beş SDLT sorusunu çalıştırın ve Arazi Hukukunu yakınınızda tutun; Property Practice bir endişeden kağıt üzerinde gerçekten görmek istediğiniz konulardan birine dönüşür.

Teoriyi notlara dönüştürmeye hazır mısınız? Aktarım zaman çizelgesini bu gece hafızanızdan çizin, ardından antlaw.ai adresindeki Ant Law SQE Soru Bankasındaki bir dizi Property Practice sorusuyla test edin — sıralama ve SDLT akıl yürütme işlemlerini otomatik hale gelene kadar uygulayın ve kendinize açıklayamadığınız herhangi bir yanıtı kaldırmak için Yapay Zeka Hukuk Öğretmenini kullanın. Sorunuz mu var? Ekip [email protected].