Property Practice – FLK2: A továbbítás lépései és az SDLT alapjai

Property Practice több FLK2 jelöltet buktat meg, mint kellene. Nem azért, mert a törvény ördögi – nem az –, hanem azért, mert az alany egy bizonyos fajta tudást jutalmaz: az YYYYYYYYYORDER-t, amelyben a dolgok történnek, és azt a képességet, hogy ebbe a sorrendbe gyorsan beépítsünk egy ténymintát. Kap egy ügyfelet, aki bérelt lakást vesz jelzáloghitellel, egy bekezdésben tényeket és 100 másodpercet, hogy eldöntse, mit tegyen az ügyvéd ezután. Pánik a szekvencián, és az egész témában vérzéses nyomok jelennek meg.

Szóval javítsuk ki azt a két dolgot, amire a vizsgáztatók leginkább támaszkodnak a tananyag ezen részében: az átadási tranzakciót az elejétől a végéig, és a Stamp Duty Land Tax mechanikáját. Szerezd meg ezt a két szilárd, és Property Practice már nem az a téma, amitől rettegsz, és az egyik legmegbízhatóbb pontszerződ lesz a nap folyamán.

Miért érzi magát az Property Practice nehezebbnek, mint amilyen

Ez az, amit a jelöltek hiányolnak. Az Property Practice kérdések ritkán tesztelik, hogy ismer-e egy homályos szabályt. Azt tesztelik, hogy tudja-e, hogy a tranzakcióban hol van , és hogy pontosan mit csinál egy hozzáértő ügyvéd abban a pillanatban. A vizsgáztató beleejti Önt egy üzlet közepébe, és megkérdezi: mi van most?

TEz egy strukturális készség, nem egy memória kiíratása. Ha egy átruházási tranzakció tiszta mentális idővonalát építette fel, megválaszolhatja a legtöbb ingatlanra vonatkozó kérdést, ha feltesz magának egy kérdést: melyik szakasz ez? Előszerződés? Csere és befejezés között? A befejezés után? Miután megtalálta a színpadot, a helyes cselekvés általában bejelenti magát.

A jelöltek küzdenek egymással, akik szétválasztott tények halmazaként értékelik az ingatlant – keresések ide, igények oda, SDLT valahol hátul – anélkül, hogy egy gerinc tartaná össze. A gerinc a sorrend. Építsd meg először azt.

A továbbító szekvenciavizsgálók tesztje az

A lakásvásárlás három nagy szakaszon megy keresztül. Tanulja meg őket fázisként, majd akassza le a részleteket mindegyikről.

1. fázis: Előszerződés

Ez a nyomozás szakasza. A vevő ügyvédje átvilágítást végez, az eladó ügyvédje pedig biztosítja az alapanyagot. A kulcs mozog:

• Az eladó ügyvédje elkészíti és elküldi az szerződéstervezetet a tulajdonjog igazolásával együtt – a nyilvántartott földre vonatkozó hivatalos másolati példányokkal, vagy a ritkább be nem iktatott esetnél a tulajdonjog megtestesítőjével és a lánc levezetésével.
• A vevő ügyvédje vizsgálja a jogcímet, és mindent keres, ami károsítja az ingatlan értékét vagy az ügyfél rendeltetésszerű használatát: korlátozó szerződések, szolgalmi jogok, értesítések, bejegyzett díjak.
• A vevő ügyvédje elvégzi az keresést – a helyi önkormányzati átvizsgálást, a vízelvezetést, a vízelvezetést, a környezetvédelmi, valamint adott esetben a hivatali ellenőrzést. A gyakorlatban bizonyos régiókban bányászati ​​keresést is látni fog.
• A vevő ügyvédje szerződéskötés előtti megkereséseket az eladóval kapcsolatban, és jelentést tesz az ügyfélnek, beleértve a jelzáloghitel ajánlat feltételeit és a felmérést.

Kritikus vizsgapont: csere előtt a vezérelv: caveat emptor – vevő vigyázzon. Az eladó nem köteles önként jelezni az ingatlan fizikai állapotának hibáit, éppen ezért a vevő oldala olyan alaposan kivizsgálja. A vizsgáztatók szeretik az olyan ténymintákat, ahol a vevő a csere után felfedez egy problémát, és megkérdezi, hogy kiléphet-e. Általában nem tehetik, és ha tudják, miért, az a jel.

2. fázis: Csere a befejezésig

A szerződések cseréje az egész tranzakció csuklópántja. Csere előtt bármelyik fél felelősség nélkül távozhat. A csere pillanatában a szerződés kötelező érvényűvé válik, és a vevő méltányos érdekeltséget szerez az ingatlanban. Ez az eltolódás óriásit számít.

Csere az a pont, ahonnan nincs visszatérés. Minden azelőtt vizsgálat; minden adminisztráció után a befejezési dátum felé halad, amelyre mindkét fél jogilag kötelezettséget vállalt.

A csere és a teljesítés között a vevő ügyvédje:

• Végrehajtja az befejezés előtti keresést – OS1 keresést a földhivatalban, hogy elsőbbségi időszakot kapjon a vevő védelmében, és csődkutatást (K16) a vevővel szemben, ha hitelező is érintett.
• Elkészíti és elfogadja az átruházási okiratot (a TR1 a teljes tulajdonjog átruházása esetén).
• igényt emel a jogcímen – a gyakorlati teljesítési szabályok, hol vannak a kulcsok, hogyan kell kezelni az eladó jelzálogjogának elengedését.
• Jelentést tesz a hitelezőnek, kéri a jelzálog előleget, és elkészíti a teljesítési nyilatkozatot, amelyen az esedékes egyenleg látható.

Az ingatlan kockázata egy szabványszerződés alapján cserével száll át a vevőre, ezért az épületbiztosítást általában cserével kötik, nem pedig teljesítéskor. Ez az egyetlen tény a vártnál gyakrabban jelenik meg az FLK2 kérdéseiben.

3. fázis: Befejezés és befejezés után

A teljesítést követően a vételár elküldésre kerül, az átutalás életbe lép, és a vevő jogosulttá válik az ingatlanra. Aztán az óra két olyan határidővel indul, amelyeket a vizsgáztatók imádnak, mert pontosak és tesztelhetők:

Az
• SDLT ügyletet – a benyújtott bevallást és a befizetett adókat – az ügylet hatálybalépését követő, törvényben meghatározott időtartamon belül kell kezelni. Erről lentebb bővebben.
Következik a
• ingatlan-nyilvántartási bejegyzés, és ennek az OS1 keresés által adott elsőbbségi időszakon belül kell megtörténnie, hogy a vevő védelme sértetlen maradjon. Kihagyja a prioritási ablakot, és az ügyfelet egy közbenső bejegyzésnek tette ki.

Vegye észre, hogy a befejezés után hogyan ütközik az SDLT és a regisztráció. Egy jól felépített kérdés megvizsgálja, hogy tudja-e, hogy az SDLT-bevallás és a bejegyzési kérelem egymás után következett – bizonyítékra van szüksége, hogy az SDLT-vel foglalkoztak, mielőtt a földhivatal befejezné a bejelentésköteles ügylet bejegyzését.

SDLT alapjai: a logikai vizsgálók valójában

A részért a jelöltek túlbonyolítják. Nem kell minden árfolyamsávot fontra jegyeznie – és tekintettel arra, hogy az árfolyamok és a küszöbök változnak, ne próbálkozzon vele; ellenőrizze az aktuális adatokat a HMRC-vel összehasonlítva, és a vizsga hatóköréhez az elvek alapján dolgozzon. A vizsgáztatók tesztelik az struktúrát: mikor esedékes az SDLT, ki fizet, mi számít fel, és milyen kedvezmények és pótdíjak vonatkoznak rájuk.

Az öt kérdés, amelyet bármilyen SDLT-problémával kapcsolatban fel kell tenni

1. Van-e díjköteles tranzakció? SDLT harap az angliai földterület felszámítható kamatának megszerzésére (Walesben a földtranzakciós adó vonatkozik – ezt a megkülönböztetést a vizsgálók időnként megvizsgálják).
2. Mi az a felszámítható ellenérték? Általában az ár, de ügyeljen a nem készpénzes ellenszolgáltatásra, a jelzáloghitel átvállalására vagy a kapcsolódó tranzakciókra, amelyek összesítésre kerülnek.
3. Ki a vevő, és mi a státusza? Az első vásárló kedvezménye, a kiegészítő ingatlan felár vagy a vállalatokra vonatkozó magasabb díjak mind azt befolyásolják, hogy ki vásárol, és mi van még a tulajdonában.
4. Lakossági vagy nem lakáscélú? A díjszabás szerkezete eltérő, és a vegyes használatú ingatlan a saját kategóriájába tartozik – kedvenc csapda.
5. Keres-e bejelenteni, és mikorra? A legtöbb, a vonatkozó küszöbérték feletti tranzakcióhoz SDLT-bevallás szükséges a hatályba lépést követő meghatározott számú napon belül, függetlenül attól, hogy ténylegesen kell-e adót fizetni vagy sem.

Tanulja meg ezt az ötöt, és szinte minden SDLT-kérdésen végiggondolhatja magát anélkül, hogy felolvasna díjtáblázatot. A vizsgáztató ritkán akar pontos adatot. Azt akarják látni, hogy beazonosítaná, hogy mondjuk a vevőnek már van egy lakása, tehát a további lakásfelár játékban van, vagy az első vásárló kedvezménye nem elérhető, mert az ellenérték meghaladja a felső határt.

A működő példa

Tpróbálja ki ezt a ténymintát, amilyennel találkozni fog a FLK2:

Priya és Tom 480 000 GBP-ért vesz egy ingyenes házat Bristolban, mint fő otthonukat. Priyának már van egy bérbeadó lakása, amelyet megtart. Közös jelzáloghitelt vesznek fel. A befejezést péntekre tűzték ki. Az ügyvéd megkérdezi: mit kell tanácsolni az ügyfélnek az SDLT-vel kapcsolatban?

Dold meg az öt kérdést. Díjköteles tranzakció – igen, tulajdonjog megszerzése. Ellenérték – 480 000 GBP. Vevői státusz – ez a lényeg: mivel Priya megtartja a kiadó lakást, és a házaspár közösen vásárol, a további lakások magasabb díjai a teljes vásárlásra vonatkoznak, még akkor is, ha ez a ház lesz a fő lakóhelyük. A közös vásárlókat elkapják, ha közülük vagy egy további ingatlan tulajdonosa lesz, és nem váltja fel a fő lakóhelyet. Lakossági – igen. Bejelentendő – igen, és a bevallást a hatálybalépés dátuma után a törvényben meghatározott időszakon belül kell benyújtani, ami itt a befejezés.

A vizsgáztató jegye nem a font és penny szám. Feltűnő, hogy a felár Priya meglévő lakásán keresztül érvényes, annak ellenére, hogy ez a pár otthona. Ez az érvelés, amelyet Property Practice kérdés újra és újra megjutalmaz.

Ahol a jelöltek hibáznak az SDLT

három visszatérő hiba:

• Feltételezve, hogy nincs szükség visszatérítésre, ha nem kell adót fizetni. Egy tranzakció akkor is bejelenthető, ha az adó nulla. Olvassa el a bejelentési küszöböt, ne csak az adóküszöböt.
• A hatálybalépés dátumának elfelejtése nem mindig fejeződik be. Általában így van, de a „jelentős teljesítmény” – például a vevő birtokbavétele a formális befejezés előtt – korán kiválthatja az SDLT-órát. A vizsgáztatók ezt ültetik.
• Összezavaró Anglia és Wales. A Wales-i föld a Welsh Revenue Authority által kezelt földtranzakciós adó, saját kulcsokkal és küszöbértékekkel. A cardiffi tényminta egy szándékos jelzés.

Leasehold, és az extra réteg, amely megragadja az embereket

Freehold az alapérték; Leasehold olyan bonyodalmakat okoz, amelyeket FLK2 szeret. Ha az ügylet bérbeadásról van szó, a vevő ügyvédje megvizsgálja a bérleti feltételeket is – a futamidő hosszát, a földbérleti és szolgáltatási díjra vonatkozó rendelkezéseket, az engedményezésre vagy elidegenítésre vonatkozó esetleges korlátozásokat, valamint azt, hogy szükséges-e a bérbeadó hozzájárulása. Gyakran egy alapkezelő társaság is érintett, és a vevő látni akarja a szolgáltatási díjszámlákat és a nagyobb munkák előzményeit.

SDLT oldalon az új bérlet meghozza a maga gyűrődését: az SDLT bármely és prémiumra felszámítható a futamidő alatt fizetendő bérleti díj nettó jelenértékén. A vizsgán nem kell kézzel kiszámolnia az NPV-t, de fel kell ismernie, hogy egy új lízing odaítélését másképpen kezelik, mint egy meglévő bérbeadását. A felismerés itt veri a számítást.

A gyors kontraszt, amit érdemes megjegyezni:

Hogyan módosítható az Property Practice, hogy ragadjon

A sorozat egyszeri beolvasása nem érvényes. Az Property Practice egy "kicsit és gyakran, időnyomás alatt alkalmazott" téma. Néhány szokás, ami kifizetődik:

1. Rajzolja meg az idővonalat emlékezetből egy héten keresztül minden nap. Szerződéskötés előtt, csere a befejezésig, befejezés után – minden dobozban a kulcsműveletekkel. Ha kilencven másodperc alatt vakon felvázolhatod, a kérdések sokkal könnyebbé válnak, mert tényeket helyezel el a már birtokolt térképen.
2. Fúrja az SDLT-t döntési faként, nem táblázatként. Gyakorolja az öt kérdés futtatását, amíg azok automatikusan nem lesznek. Az érvelés átad; egy adott árfolyamra félig emlékszel nem.
3. Vegyes témájú kérdéseket tegyen fel, ne csak az ingatlant elszigetelten. A valódi FLK2 papírok az ingatlant a földjoggal, a vagyonkezelőkkel, a végrendeletekkel, a büntetőjogi és az ügyvédi számlákkal szúrják össze, és a váltási költségek valósak. Gyakorold a váltást.
4. Vezessen hibás válaszok naplóját a sorrendi hibákra vonatkozóan. Ha folyamatosan összekeveri a jogcímre vonatkozó igényléseket a szerződéskötés előtti lekérdezésekkel, érdemes ezt a mintát egyszer megnevezni és javítani, nem pedig ötször megbotlani.

Ez az, ahol egy tisztességes kérdésbank keresi a tartást. Az Ant Law SQE kérdésben, az FLK tárgya és altémája szerint címkézett XX2YYXX6YY kérdésben, lehetővé teszi, hogy konkrétan az Property Practice kalapácsot kalapálja, majd lapozzon az átlapolt halmazokra, amelyek arra kényszerítik, hogy felismerje a vagyonkezelői és az ügyvédi fiókok között elhelyezkedő ingatlankérdést. Az intelligens gyakorlómotor folyamatosan újra felveszi a hibás sorrendbe állított kérdéseket, pontosan erre a témára van szüksége. Ha szeretne egy második véleményt a kérdésstílusról, a CELE SQE egy másik forrás, amelyet érdemes megnézni.

Ahol Property Practice van a nagyobb SQE képen

Gyors emlékeztető a terepről, mert a kontextus segít a rangsorolásban. Az Property Practice egyike a hat FLK2 tárgynak, az Wills and the Administration of Estates ügyvédi számlák, a földjog, a vagyonkezelők, valamint a büntetőjog és gyakorlat mellett. FLK2 az SQE1 fele; Az FLK1 a másik hét témát fedi le. Mind az FLK1, mind az FLK2 180 feleletválasztós kérdésből áll, amelyek egy-egy legjobb választ adnak, két munkamenetben, a saját napjukon – ezek külön ülések, nem egy maraton.

Property Practice és a földtörvény nagymértékben átfedi egymást, és az okos jelöltek együtt felülvizsgálják őket: a földjog megadja a doktrínát (társtulajdon, szolgalmi jogok, bérleti jogok, elsőbbségek), az Property Practice pedig azt a tranzakciót, amely működésbe hozza a doktrínát. Tandemben tanulja meg őket, és hatékonyan felülvizsgál két tárgyat egy áránál nem sokkal többért.

Kicsinyítés: Az SQE1 csak egy része az ügyvédi képesítéshez vezető útnak Angliában és Walesben. Ezenkívül teljesítenie kell az SQE2 öt gyakorlati készségét, teljesítenie kell két év Qualifying Work Experience-t, képesítési vagy azzal egyenértékű végzettséggel rendelkezik, és eleget kell tennie az SRA jellem- és alkalmassági követelményeinek. Az Property Practice tudás a vizsga után sem párolog el – ez a szakma egy hatalmas szeletének mindennapi kenyere, így az erőfeszítés jóval túlmutat a vizsgán. A formával, ülésekkel és díjakkal kapcsolatos mérvadó álláspontért mindig ellenőrizze a sqe.sra.org.uk oldalt, és ne hagyatkozzon bármire, amire félig emlékszik egy fórumról.

Az egyetlen szokás, amely elválasztja a magabiztos jelölteket

Ha egyetlen utasításig le kellene desztillálnom az Property Practice-t, akkor ez a következő: soha ne válaszolj egy kérdésre, amíg csendben meg nem nevezted a színpadot. Előszerződés, utócsere, befejezés után. Ez a két másodperces szokás újrafogalmazza az egész kérdést, és eltérít attól a csábító, de helytelen lehetőségtől, amelyet a vizsgáztató olyan emberek számára ajánlott, akik kitalálták a sorrendet.

Tegye ezt, futtassa le az öt SDLT-kérdést, amikor megjelenik az adó, és tartsa a közelben a földtörvényt, és Property Practice az aggodalomról azokra a témákra vált, amelyeket valójában látni szeretne a papíron.

Készen áll arra, hogy az elméletet jegyekké alakítsa? Ma este vázolja fel emlékezetéből a közvetítési idővonalat, majd tesztelje le egy sor Property Practice kérdéssel az Ant Law SQE kérdéstárban a antlaw.ai címen – gyakorolja a sorrendet és az SDLT érvelést, amíg azok automatikusan nem lesznek, és használja az AI jogi oktatót, hogy kiválasszon minden olyan választ, amelyet nem tud megmagyarázni. Kérdések? A csapat a [email protected].